Ammortamento dei terreni e fabbricati

Da un principio contabile internazionale, che reputava i terreni non suscettibili di deperimento col tempo (salvo particolari casi) e quindi non ammortizzabili, il legislatore fiscale ha creato una norma che andrà a penalizzare la generalità delle imprese in possesso di terreni e fabbricati.
L’art. 2 comma 18 della legge 286/06 prevede l’indeducibilità dell’ammortamento connesso alla porzione di terreno insita nel costo storico di un fabbricato. Al fine di scorporare, per le imprese che non avessero acquistato separatamente il terreno, la parte relativa al terreno è obbligatorio utilizzare il maggiore tra il valore del terreno, se separatamente esposto in bilancio; e quello risultante da un abbattimento forfettario del 20% o 30% a seconda dell’utilizzo del fabbricato.
Innanzi tutto bisogna definire l’ambito di applicazione, la norma interessa tutti gli immobili strumentali anche se non cielo-terra, ossia anche se riferite ad unità immobiliari all’interno di un fabbricato e vale per tutti gli immobili acquisiti nel corso dell’esercizio 2006 (per i soggetti solari) o in esercizi precedenti, sia in proprietà che in leasing.

Immobili di proprietà.
L’unico caso in cui sia possibile utilizzare il valore di bilancio come valore dell’area è quello in cui il terreno sia stato acquistato anticipatamente ed indipendentemente dal fabbricato. I successivi costi di costruzione, incrementativi e di rivalutazione sono da imputare per intero al fabbricato e quindi potranno essere ammortizzati.
Qualora non sia possibile individuare un valore del terreno oppure l’area sia stata acquistata con lo stesso atto del fabbricato è indispensabile prendere come valore del terreno il maggiore tra quello indicato in atto o in bilancio e quello ottenuto dall’applicazione delle percentuali forfettarie. A tal proposito nella circolare 1/E si spiega che la scelta della percentuale del 20 o 30% è connessa all’effettiva destinazione dei fabbricati e non alla categoria catastale (ad es. un D/1 utilizzato come fabbricato per la produzione o trasformazione di beni avrà un abbattimento del 30%, lo stesso fabbricato usato come magazzino il 20%, se utilizzato promiscuamente bisogna stabilire quale sia la funzione prevalente).
Tali percentuali si applicano sempre al netto dei costi incrementativi o rivalutazioni.
Questa norma, se di agevole applicazione per gli immobili acquisiti nel 2006, crea diversi problemi per quelli più vecchi. Il fondo ammortamento dei fabbricati fin qui accumulato dovrà essere totalmente imputato al valore del fabbricato decurtato dell’area, riducendo quindi il valore residuo da ammortizzare per gli anni a seguire. Non solo, potrà capitare che per immobili in bilancio da diversi anni tale fondo superi già il valore ammortizzabile secondo le nuove disposizioni. In tal caso tutti i futuri ammortamenti saranno indeducibile e la differenza andrà a diminuire il valore fiscale dell’area quando venduta.

Immobili in leasing.
Volendo parificare gli effetti per le imprese che hanno stipulato contratti di leasing, il principio risulta sempre lo stesso: sarà obbligatorio scorporare dal valore dei canoni riferibili alla sola quota capitale il valore dell’area.
Come isolare il valore di capitale dalla componente interessi vengono in soccorso le istruzioni per l’irap: art. 1 DM 254/4/98.
Continueranno invece ad essere interamente deducibili (salvo particolari limitazioni) la parte relativa agli interessi.

Fabio Maestri
Dottore Commercialista
info@iltuolegale.it

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