Avete problemi con i vostri condomini per l’uso delle parti comuni, infiltrazioni, ripartizione delle spese dell’ascensore o avete dubbi sulla validità di una delibera assembleare?

Il ricorso ad un legale può aiutarVi a comprendere i Vostri diritti e il mezzo più efficace per tutelarli.
Per quanto riguarda il regolamento condominiale, tale regolamento può essere di due tipi: assembleare, quando è proposto e approvato (a maggioranza) volontariamente dall'assemblea dei condomini; contrattuale, quando è redatto dalla persona venditrice dell'immobile, in genere il costruttore, e fatto accettare, come parte integrante del titolo di acquisto, all'acquirente all'atto del rogito (origine contrattuale), oppure quando è approvato dall'unanimità dei condomini (natura contrattuale).
Il regolamento condominiale può discostarsi dal codice civile? La risposta è sì, quando si è in presenza di un regolamento contrattuale o di un regolamento di natura contrattuale. In questo caso, il regolamento può derogare alle norme del codice, ad esempio, stabilendo un criterio di ripartizione di alcune spese (ascensore, pulizia scale, ecc) diverso da quello fissato in generale dalla legge. Il regolamento di condominio specialmente se "contrattuale" prevale sugli articoli del Codice Civile per quanto riguarda la ripartizione delle spese: lo stesso vale nel caso di regolamento approvato dall'assemblea all'unanimità. Il Codice civile prevede, quale criterio generale per la ripartizione delle spese di condominio, quello della proporzionalità della spesa al valore della proprietà del condomino, espresso in millesimi: a questo criterio se ne aggiunge un altro, di carattere sussidiario, in base al quale quando si tratti di cose o impianti o servizi di cui i condomini si servano in modo diverso, le relative spese devono essere ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne.
I condomini, però, possono derogare ai criteri legali con una apposita convenzione (cioè con un contratto e non con una delibera assembleare adottata a maggioranza). Ne consegue che le delibere assembleari aventi a oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si "deroga" ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, devono essere adottate con il consenso unanime dei partecipanti al condominio, in quanto incidono sui diritti individuali dei singoli condomini. In caso contrario sono affette da nullità radicale.

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Avv. Francesca Zambonin
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