Clausola risolutiva espressa e contratto di locazione

L’’art. 1456 Cod. Civ. disciplina la clausola risolutiva espressa come quella clausola contrattuale con cui le parti, individuano in modo espresso quelle obbligazioni che rivestendo particolare importanza nell’economia contrattuale, possono determinare in caso di un loro inadempimento, la risoluzione automatica del vincolo.

All’’inadempimento del debitore, che deve essere a lui imputabile, deve seguire una dichiarazione del creditore con cui manifesta la volontà di valersi di tale clausola e di ritenere perciò il contratto risolto.
Tale dichiarazione non è sottoposta ad alcun vincolo di forma né di requisiti e può essere anche desunta da un comportamento del creditore che lascia trasparire, in modo inequivocabile, tale intenzione.
Secondo alcuna parte della Giurisprudenza il creditore, pur non avendo limiti di tempo per effettuare tale dichiarazione, decade da tale facoltà qualora abbia nel frattempo posto in essere comportamenti incompatibili con la risoluzione, tali da creare affidamento in tal senso per l’altra parte.
Stessa situazione si determina anche nel caso in cui il creditore si sia già avvalso della clausola, determinandosi, in questo caso, una sorta di revoca di tale dichiarazione.
Ed infatti:
“A norma dell’art. 1456 cod. civ., quando le parti hanno convenuto che il contratto si risolva nel caso in cui una determinata obbligazione non sia adempiuta, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata, a seguito dell’inadempimento, dichiara all’altra che intende avvalersi della clausola risolutiva espressa; nel caso in cui,invece,la parte interessata non si limiti ad un comportamento di mera tolleranza di fronte all’inadempimento, ma rinunci, sia pur implicitamente, alla possibilità di avvalersi di tale clausola, una successiva dichiarazione di avvalersi della clausola risolutiva espressa in relazione a quello stesso inadempimento non ha più alcuna rilevanza, anche se contenuta nell’atto introduttivo del relativo giudizio.” (Cass. Civ. Sez. III 22-10-2004 n. 20595)
In presenza quindi di detta clausola, seguita da manifestazione inequivoca di volontà espressa dal creditore della prestazione, il contratto si intenderà risolto senza la necessità di un’apposita azione giudiziale promossa ex. art. 1453 Cod. Civ. al fine di accertare la sussistenza dei presupposti (in particolare la gravità dell’inadempimento) per l’ottenimento di una sentenza costitutiva che provoca lo scioglimento del vincolo.
Detta casistica si verifica in via usuale in tutti i contratti sprovvisti di clausola risolutiva espressa.
Può succedere che l’altra parte non accetti la risoluzione prodottasi di diritto con l’’inadempimento dell’’obbligazione posta a base della clausola o che sorgano contestazioni di altro genere, sempre legate alla sua operatività ed allora in questi casi, occorrerà promuovere azione ex. art. 1456 Cod. Civ. tendente ad una pronuncia dichiarativa dell’’avvenuta risoluzione.
Ossia il Giudice, dovrà limitarsi ad accertare l’’inadempimento di una delle parti proprio dell’obbligazione individuata come determinante per la sorte del rapporto, seguita dalla dichiarazione dell’altra parte di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa.
Risulta frequente nel contratto di locazione la previsione di siffatte clausole, in relazione a particolari obbligazioni quali, per esempio il divieto di sublocazione od anche il mancato pagamento del canone.
Al proposito è stato evidenziato come debba porsi il problema della possibilità per il locatore, in presenza di una clausola risolutiva espressa collegata all’ipotesi della morosità del conduttore, di avvalersi del diritto potestativo della risoluzione del contratto, con conseguente insorgere dell’obbligo di rilascio a carico del conduttore inadempiente, attuabile nelle forme dell’esecuzione forzata previste dalla legge.
In realtà parte della dottrina contesta tale previsione, sostenendo come ai sensi dell’art. 474 c.p.c, il diritto al rilascio dovrebbe risultare già dal titolo, ossia dalla convalida di sfratto, e non fondarsi su elementi ulteriori (l’inadempimento dell’obbligazione di corrispondere i canoni di locazione).
In conclusione, in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili, perché la risoluzione stessa possa essere dichiarata sulla base di una clausola risolutiva espressa (per es. in caso di morosità del conduttore) è richiesta una specifica domanda ai sensi dell’art. 1453 o 1456 Cod. Civ., da promuoversi con l’intimazione di sfratto per morosità, che risulta indispensabile nel caso in cui il conduttore, preso atto della risoluzione operata per effetto della sua condotta, non rilasci spontaneamente l’’immobile locato.

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