La riforma del condominio: la convocazione dell’assemblea

La nuova formulazione dell’articolo 66 disp. att. Cod. Civ. introdotta dal legislatore con la riforma del condominio, nel suo testo definitivamente approvato con la Legge 11 dicembre 2012 n. 220 pubblicata in G.U. del  17 dicembre 2012 n. 293, in vigore dal 18/06/2013, concede l’occasione per nuove riflessioni sulle modalità e sui problemi connessi alla convocazione dell’assemblea condominiale.

Termini

L’articolo specifica che l’avviso di convocazione deve essere comunicato a coloro che hanno il diritto di partecipare all’assemblea “almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione”.

Se da un lato nulla cambia rispetto al vecchio testo della norma in esame circa il termine minimo da osservare prima che l’assemblea si svolga, viene invece ora precisato che per la decorrenza di detto termine occorre far riferimento all’adunanza in prima convocazione.

In sostanza, il computo dei cinque giorni va effettuato con un conteggio a ritroso dal giorno precedente a quello fissato per la riunione in prima convocazione, con esclusione quindi di quello iniziale e l’inclusione di quello finale, vale a dire quello del ricevimento della convocazione.

Pertanto, se la riunione assembleare in prima convocazione è fissata per il giorno 30 giugno, l’avviso si considererà tempestivo se ricevuto il giorno 25 giugno.

Occorre a questo punto soffermarsi su cosa si deve intendere per ricezione.

L’avviso di convocazione è definito come atto unilaterale recettizio nel senso che risulterà produttivo di effetti giuridici dal momento in cui viene portato a conoscenza del destinatario.

Ma ciò non significa che lo stesso dovrà entrare materialmente in possesso del suddetto avviso, in quanto per detti atti vige il principio della presunzione di conoscenza nel senso che si presumono conosciuti nel momento in cui giungono a conoscenza del destinatario (art. 1335 Codice Civile).

Secondo giurisprudenza tale effetto si produce quando l’atto entra nella sfera di conoscibilità di quest’ultimo.

Ed infatti.

l’operatività della presunzione di conoscenza stabilita a carico del destinatario dall’art. 1335 C.C., se non prova di essere stato senza sua colpa nell’impossibilità di avere notizia dell’atto a lui diretto, presuppone che tale atto giunga al suo indirizzo, con tale termine dovendosi intendere il luogo che per collegamento ordinario o per normale frequenza o per preventiva indicazione o pattuizione, risulti in concreto nella sfera di dominio e controllo del destinatario stesso, si da apparire idoneo a consentirgli la ricezione dell’atto e la cognizione del suo contenuto” (Cass. Civ. Sez. I, 20-10-1999 n. 11757).

Pertanto, in caso di assenza del destinatario, a nulla rileverà il giorno in cui lo stesso curi il ritiro della raccomandata presso l’ufficio postale, in quanto ciò che conta è unicamente il giorno in cui è avvenuta l’immissione dell’avviso in cassetta.

In caso di contestazione circa la tempestività della comunicazione dell’avviso ad opera del condomino, spetterà al condominio fornire la prova, anche per testimoni dell’avvenuta comunicazione nei termini di legge.

A seguito della riforma della norma in esame, viene ora codificato che la mancata o intempestiva comunicazione dell’avviso di convocazione è causa di annullabilità della relativa delibera, da far valere entro il termine perentorio di trenta giorni decorrenti dalla data di comunicazione del verbale assemblea per i condomini assenti.

La presenza in assemblea pur in assenza di comunicazione della convocazione consente di sanare il vizio della delibera che pertanto non potrà più essere eccepito.

Modalità di spedizione

Sul punto, proprio per ridurre le contestazioni in merito, la riforma del previgente art. 66 disp. att. Cod. Civ. interviene ora precisando che l’invio debba avvenire “a mezzo di raccomandata, per posta elettronica certificata, per fax o tramite consegna a mano” così imponendo che avvenga, ai fini probatori circa il suo contenuto, nella sola forma scritta.

Contenuto

Pur non esistendo alcun dubbio che l’avviso di convocazione dovesse contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno, il legislatore ha ritenuto di prevederlo espressamente, codificando dei principi giurisprudenziali ormai consolidati.

Infatti, oltre alla necessità dell’ovvia indicazione della data, dell’ora e del luogo di convocazione, andranno indicati, anche in maniera sintetica, i singoli punti posti all’ordine del giorno che saranno oggetto di discussione e di deliberazione, al fine di consentire all’interessato di assumere una corretta decisione circa l’opportunità della sua presenza oltre che di essere adeguatamente preparato sulle singole questioni, accedendo eventualmente ai documenti correlati che devono essere messi a disposizione del condomino, qualora non direttamente allegati all’avviso.

Richiamando anche il testo dell’art. 1136 Codice Civile si può avere conferma della validità della suddetta tesi.

È indubbio che laddove l’art. 1136 Codice Civile al comma VI prescrive che i partecipanti al condominio edilizio debbano “essere invitati alla riunione assembleare” esso richieda, nel contempo, che gli stessi debbano essere previamente messi al corrente dei temi oggetto della delibazione collegiale sì da consentire una partecipazione effettiva e concreta e permettere, nel contempo, di poter operare le personali valutazioni in merito anche all’opportunità o alla necessità, in ragione del personale interesse, a intervenire alla stessa.

Ne consegue che l’eventuale deliberazione su questioni che non siano state inserite all’ordine del giorno e che non siano state oggetto di pregressa informativa ai condomini partecipanti, proprio perché pregiudicante detto diritto alla partecipazione effettiva e consapevole normativamente sancito dagli artt. 1105 e 1136 Codice Civile, è illegittima e, come tale, possibile oggetto di impugnazione ai sensi dell’art. 1137 Codice Civile.

Per espressa previsione normativa, a seguito della riforma, l’incompletezza dell’ordine del giorno contenuto nella convocazione dell’assemblea determina non la nullità assoluta, bensì la semplice annullabilità della delibera.

Pertanto l’impugnazione andrà promossa nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione del verbale assemblea per gli assenti.

Quindi l’incompletezza dell’ordine del giorno potrà essere rilevata dall’assente, una volta ricevuta la comunicazione del verbale dell’assemblea, dal suo confronto con l’ordine del giorno contenuto nell’avviso di convocazione.

Qualora, invece, il condomino sia intervenuto in assemblea ed in quella sede rilevi che si sta procedendo alla discussione ed alla relativa votazione su un punto non preventivato nell’avviso di convocazione o non sufficientemente esplicato, dovrà contestare detta circostanza a verbale in quanto la sua partecipazione ai lavori assembleari sul punto potrebbe sanare il vizio,  precludendosi la successiva possibilità di impugnare la relativa delibera. 

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