Condominio e condizionatori

Soprattutto durante il periodo estivo, crescono le domande per l’installazione di condizionatori; per non incorrere in brutte sorprese, per chi vive o ha un’attività commerciale in un condominio, è utile ottenere qualche informazione sulla disciplina da rispettare in materia.
L’installazione di una struttura di questo tipo è sottoposta infatti a limiti e condizioni principalmente in materia di sicurezza ed estetica.
In primo luogo trova applicazione l’art. 1122 c.c. in base al quale “ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio”.
In particolare, “costituisce danno alle cose comuni anche il pericolo, attuale e non solo ipotetico, connesso al rischioso funzionamento o alla realizzazione imperfetta di un impianto – come un sistema di aria condizionata – quando l’installazione e l’uso dello stesso comporti la possibilità di danno alle parti o agli impianti centrali” (secondo la pronuncia della Cassazione n. 870 del 25 gennaio 1995).
Trovano altresì applicazione l’art. 1102 c.c. e l’art. 1120 c.c. in base ai quali il condomino può usare le parti comuni condominiali (naturalmente purché non impedisca il pari godimento degli altri ed esegua l’opera a sue spese) ma, nell’uso delle parti comuni, il condomino non deve alterare la sicurezza, la statica e il decoro architettonico dell’edificio (articolo 1120, secondo comma, del Codice civile).
L’installazione di un corpo motore sulla facciata può creare questioni in tema di estetica dell’edificio.
Il decoro non è materia di cui l’assemblea può decidere a maggioranza: infatti, il diritto alla integrità del decoro dell’immobile appartiene a ciascun condomino; ciò significa che le decisioni dell’assemblea – favorevoli o contrarie all’installazione del climatizzatore individuale – non possano essere considerate definitive.
Per cui, in caso di decisione favorevole, il condomino può comunque rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere il ripristino e l’eliminazione del corpo esterno ritenuto antiestetico, ovvero promuovere un ricorso contro la delibera assembleare. Allo stesso modo, quando la delibera assembleare fosse sfavorevole all’installazione dell’impianto, il condomino interessato a detta installazione può comunque dar corso all’opera, invocando l’articolo 1102 del Codice civile (in questo caso, però, i lavori saranno eseguiti a suo rischio e pericolo).
Bisogna tra l’altro considerare il fatto che l’azione del condomino a tutela del decoro architettonico è imprescrittibile, per cui lo stesso avrà sempre diritto ad esperirla ed ottenere la rimozione dell’impianto.
Questioni particolari potrebbero insorgere se il condizionatore fosse installato sulla facciata interna del condominio invece che sulla facciata esterna del medesimo.
Al riguardo, una recente sentenza del Tribunale di Milano (Tribunale sez. VIII Milano, 09-01-2004, n. 179) ha stabilito che nel caso in cui un voluminoso corpo estraneo sporgente, quale è un condizionatore d’aria installato da un condomino, alteri l’aspetto e il valore estetico della facciata di uno stabile, questo vada rimosso, e ciò vale tanto per la facciata esterna quanto per quella interna dello stabile.
La sentenza si riferisce al caso specifico di un condomino chiamato in giudizio da altri condomini per aver installato il compressore di un condizionatore d’aria ”sulla facciata condominiale, in posizione sporgente e perpendicolare sopra uno degli ingressi condominiali”, e ‘’senza alcun consenso” dell’assemblea.
Il Tribunale ha dato ragione ai condomini, e imposto la rimozione del condizionatore, per questi motivi: ”risulta evidente che la collocazione sulla facciata condominiale di un voluminoso corpo sporgente (quale quello in discussione) alteri la destinazione della facciata stessa (che è quella di fornire un aspetto architettonico regolare e gradevole dell’edificio e non quello di contenere corpi estranei, che turbano l’equilibrio estetico complessivo dell’edificio medesimo)” ed ”inoltre, nel citato contesto, risulta del tutto irrilevante che la facciata in questione non sia esposta al pubblico, ma solo ai condomini, in quanto la legge tutela proprio il diritto degli stessi a non dover subire (e quindi, essere soggetti a vedere) alterazioni antiestetiche del proprio bene comune”.
Sulla questione, peraltro, si è pronunciata anche la Corte di Cassazione (Sezione II Civile 22/08/2003, n.12343) rilevando come l’installazione da parte di alcuni condomini di un voluminoso condizionatore sul muro perimetrale comune non integri un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 del codice civile, ma una modifica all’uso del muro comune, e, in quanto tale, soggetta non solo alle limitazioni di cui all’art. 1102, primo comma, del codice civile, ma anche al divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato, rilevando che, essendo il decoro architettonico un bene suscettibile di valutazione economica, una alterazione dello stesso può determinare un deprezzamento dell’intero fabbricato, quando la modifica al decoro è obiettivamente rilevante, (nella fattispecie era stato installato un condizionatore di rilevanti dimensioni su una parte esterna dell’edificio, lato cortile e nelle immediate vicinanze di alcune finestre) con conseguente pregiudizio economico in quanto insito nel pregiudizio estetico.
Anche il fatto che la facciata dello stabile fosse già compromessa a causa della precedente installazione di condizionatori da parte di altri condomini non mette al sicuro dal rischio di vedersi condannare alla rimozione dell’impianto stesso; infatti, i parametri con cui stabilire se l’impianto deturpa o meno l’immobile sono discrezionali, tanto che in materia non ci sono pronunce uniformi a riguardo.
A favore della tesi prospettata, si riscontra la sentenza del 12/06/2004 del Tribunale di Napoli, con cui il Giudice ha rilevato che “non viola il divieto di alterare il decoro architettonico dell’immobile condominiale il condomino che installa sul balcone dell’appartamento di sua proprietà l’unità estera di un impianto di raffreddamento, ancorché l’installazione costituisca una modifica dell’originario profilo dello stabile, se le linee estetiche del fabbricato risultano già alterate da pregresse e consentite superfetazioni di vario genere, realizzate da altri condomini nel corso del tempo”.
Infine, anche se si tratta di immobile adibito ad uso commerciale, l’installazione di una struttura di condizionamento è soggetta a limiti e condizioni.
Ed infatti, la sentenza della Corte di Cassazione Civile n°3090 del 15/03/2003 ha ritenuto che “nel caso in cui il fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, nello stesso tempo ad abitazione e a esercizio commerciale, il criterio dell’utilità sociale, cui è informato l’art. 844 c.c. impone di graduare le esigenze in rapporto all’istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando alla luce dei disposti costituzionali le esigenze di vita connesse all’abitazione rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all’esercizio di attività commerciali”.
Tale pronuncia fa riferimento, in particolare, alle immissioni rumorose prodotte da un impianto di condizionamento, altro elemento molto importante da valutare e che potrebbe esporre al rischio che l’impianto sia rimosso se il rumore prodotto reca disturbo ai condomini vicini.

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