Delibere nulle e annullabili

La sentenza n. 4806/05 della Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha sciolto il contrasto giurisprudenziale formatosi negli ultimi anni relativo alle conseguenze dell’omesso avviso di convocazione del condomino all’assemblea condominiale.
Infatti, se l’orientamento meno recente propendeva per ritenere sempre nulla la delibera, in quanto adottata da un organo irregolarmente costituito, dall’anno 2000 una serie di pronunce hanno dato vita ad un nuovo orientamento, meno rigoroso, che ritiene l’omesso avviso di convocazione dell’assemblea una mera causa di annullabilità della delibera. A composizione di questo contrasto è intervenuta la sopra citata sentenza la ha stabilito che debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere on oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono su diritti individuali sulle cose o servizi in comune o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.
Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con una maggioranza inferiore a quella prevista per legge o dal regolamento ovvero affette da vizi formali o da irregolarità di convocazione.
La sentenza distingue pertanto le delibere affette da un vizio di sostanza dell’atto (ad esempio, relative a decisioni che incidono sui diritti individuali o su diritti relativi alla proprietà esclusiva di ciascuno condomino ovvero su un oggetto che esula dalla competenza dell’assemblea), che debbono ritenersi nulle e sono pertanto impugnabili da chiunque vi abbia interesse senza un termine di tempo e le delibere inficiate da un vizio di forma (ad esempio, omesso avviso di convocazione dell’assemblea, delibere adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento), le quali sono invece annullabili mediante l’impugnazione prevista all’articolo 1137 c.c., ai sensi del quale ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria entro trenta giorni, che decorrono dalla data della delibera per i dissenzienti e dalla data della comunicazione della delibera per gli assenti. Decorso inutilmente tale termine senza che il condomino interessato proponga ricorso, la delibera non potrà più essere impugnata e resterà valida ed efficacie nei confronti di tutti i condomini.

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