Della realizzazione dell’’opera edile: il committente

Si assiste, sgomenti, all’aumento del contenzioso circa l’insofferenza dei committenti nei confronti delle imprese cui si sono affidati dei lavori edili. Il costo sociale di queste diatribe è notevole e contribuisce ad ingolfare le Cancellerie delle Procure d’Italia. Orbene, sarebbe utile, per chi si accinge ad eseguire lavori al proprio immobile, tenere in debito conto alcune fondamentali considerazioni.
E’ di sostanziale importanza che un soggetto prenda coscienza di divenire Committente di un’’opera. Il committente, nel processo edilizio, è una figura indispensabile e la legge gli addebita responsabilità ben precise. Egli, infatti, è colui che commissiona l’opera e che procura i capitali per realizzarla. E’ il cosiddetto “ente appaltante” ed esercita la propria volontà su ogni scelta per il semplice motivo che, spesso, ne è la fonte stessa e che paga perché i propri desideri vangano realizzati, basti pensare che, se non ci fosse il committente, non ci sarebbe l’opera. L’ente appaltante designa tutte le altre figure che concorreranno alla realizzazione dell’opera. Il legislatore, pertanto, attribuisce al committente la responsabilità dell’intera opera, soprattutto in materia di sicurezza dei luoghi di lavoro. Chiunque, infatti, esegue un’attività per qualcun altro ne rientra nella tutela. Se il lavoratore non è regolarmente assunto dal datore di lavoro o è un lavoratore autonomo privo di qualunque posizione assicurativa, non gli si sono versati i contributi o, ancora peggio, è sprovvisto di permesso di soggiorno, anche il committente è chiamato a risponderne davanti alla legge, insieme al datore di lavoro. E’ il committente, infatti, a scegliere l’impresa dettandone, sovente, i limiti di spesa, e temporali, per la realizzazione dell’opera. In questo passaggio sta la chiave di volta per comprendere la responsabilizzazione imposta dalla norma in capo al soggetto appaltante. Quando si commissionano lavori a prezzi di molto inferiori a quelli di mercato e si pretende che siano realizzati in fretta, si è nell’anticamera del disastro. Il committente, invero, non solo può ma deve chiedere conto preventivamente all’impresa, cui intenderà affidare i lavori, di tutta una serie di documentazioni attestanti la regolarità istituzionale della medesima.
Il soggetto privato, una volta compreso che smetterà i panni del normale cittadino per assumere quelli di committente, deve sapere bene cosa vuole che sia fatto. Parrebbe una banalità, in realtà è proprio quest’atteggiamento iniziale a condizionare la buona riuscita dell’opera. Un committente indeciso o con idee poco chiare è potenziale fonte di fraintendimenti tra tutti i soggetti operanti.

Diviene, pertanto, fondamentale incaricare un tecnico che si prenda cura di prefigurare e consolidare l’idea che il committente pensa d’avere. Non tutto è realizzabile, si hanno limiti di legge, di possibilità tecniche e di costi. Il progettista deve poter comprendere quello che vuole il cliente, consigliarlo sulle scelte, informarlo sui costi ed essere pronto a rifare tutto più volte. Il progettista, per ciò, deve essere individuato con largo anticipo perché possa operare al meglio. Ho accennato alla necessità della nomina di un responsabile dei lavori perché ritengo sia da farsi sempre, anche per quelle opere che non ne richiederebbero la presenza. Nella mia modesta attività peritale, tesa a sovrintendere a contenziosi tra impresa e committente, proprio perché quest’ultimo non ha attivato quelle tutele che la legge gli mette a disposizione, credendo di risparmiare qualche quattrino nell’omessa nomina di un tecnico che sovrintenda alle opere, ed ai contratti, il privato concorda direttamente i lavori con l’impresa senza avere la minima esperienza. Dapprincipio, dal punto di vista economico, sembra la soluzione più vantaggiosa ma, ben presto, diventa un vero e proprio incubo con risultanze di lavori mal eseguiti e richieste economiche aggiuntive da parte d’impresari senza scrupoli. Senza considerare le probabili omissioni normative nel pernicioso campo della sicurezza che, qualora non sia identificato un tecnico responsabile, queste sono coimputate al committente. Il risultato è, di norma, fallimentare; il denaro risparmiato è dissipato nelle cause con danni alla salute dei contendenti.
Buona parte dei contenziosi, infatti, interessa opere minori. Alcune imprese operano addirittura prive di polizze assicurative a copertura di danni contro terzi lasciando il committente a farne fronte con probabili risvolti penali.
Le Fonti del Diritto nazionali ed europee, nella convinzione di fare cosa meritoria, hanno notevolmente complicato l’attività del Settore. L’opera non ha più bisogno solo del progettista e, eventualmente, del Direttore dei Lavori ma gli si sono aggiunte altre figure professionali quali: il Responsabile dei Lavori, il Coordinatore della sicurezza in fase di progettazione delle opere, il Coordinatore della sicurezza in fase di esecuzione delle opere, il tecnico che produce la Certificazione Energetica dell’Edificio, il tecnico che produce la Certificazione degli Impianti con eventuale progetto, il tecnico collaudatore. Ognuna di queste figure produce decine di documenti. Individuati gli obiettivi, e i tecnici che contribuiranno a raggiungerli nel migliore dei modi, si sarà a buon punto. Potete ora individuare l’impresa appaltatrice. Per intraprendere organicamente tale scelta, sempre che non siate degli iniziati, è il caso di consultare il tecnico cui avete deciso affidare la realizzazione dei lavori. Nel panorama imprenditoriale italiano, solamente per la città di Milano, vi sono migliaia d’imprese edili; è necessario, pertanto, creare dei criteri di scelta. Ribadendo il principio che in edilizia non esistono, concettualmente, opere semplici da realizzare, anche il rivestimento di un bagno o la pavimentazione di un terrazzo potrebbero avere esiti disastrosi, le imprese che danno più affidamento sono quelle presenti sul territorio da diverso tempo e, per ovvie ragioni, non hanno nessun interesse ad operare in maniera poco professionale. I costi che un’impresa ben organizzata deve affrontare per garantire il proprio lavoro sono notevoli e, naturalmente, vengono scaricati sul cliente. Diffidate, dunque, di offerte troppo al ribasso.

E’ importantissimo sia assimilato il principio che il professionista, o i professionisti, incaricato della supervisione delle opere sia selezionato e pagato da chi commissiona l’opera. Sento sempre più frequentemente la riprovevole tendenza di demandare all’impresa la scelta del tecnico. Purtroppo capita pure che siano le imprese che, addirittura, propongono i professionisti al cliente facendo intendere che siano un omaggio della ditta. Non è corretto che i controllati abbiano rapporti coi controllori, si diverrebbe ad un chiaro esempio di conflitto d’interesse. L’architetto, l’ingegnere, il geometra, il perito edile, deve fare gli interessi del Committente e non quelli dell’impresa. Il tecnico deputato alla direzione lavori o, ancora peggio, al coordinamento della sicurezza o ai collaudi, non deve avere nessun interesse comune con l’impresa esecutrice, egli deve essere libero di sanzionare o denunciare l’impresa qualora non operasse nella maniera opportuna.

Un altro punto fermo, fondamentale, è la richiesta dei preventivi. Il preventivo deve essere dettagliato, su carta intestata dell’impresa, timbrato e firmato dal titolare. Ancora meglio se il preventivo è presentato sulla base del computo metrico redatto dal progettista, in questo modo le parti sono insieme tutelate e vincolate al rispetto di tale documento.

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