Difetto di agibilità e vizi della cosa locata

Nel caso in cui, dopo al stipulazione di un contratto di locazione, vengano rinvenuti al momento della consegna della cosa dei vizi – imperfezioni strutturali o progettuali – che diminuiscano in modo sensibile l’idoneità del bene per l’uso programmato, il conduttore può tutelarsi nei modi che vado ad illustrare.

L’art. 1578 Cod. Civ. si occupa della questione consentendo al conduttore di ottenere lo scioglimento del contratto (risoluzione) o una proporzionale riduzione del canone originariamente pattuito, a condizione che detti vizi non fossero a lui conosciuti o facilmente conoscibili e che incidano in modo negativo sull’esercizio del godimento della cosa locata, secondo la destinazione contrattuale concordata dalle parti.
La ragione che giustifica l’esclusione da ogni responsabilità per il locatore nel caso di vizi noti al conduttore si trova nel fatto che (come avviene nel caso della vendita) nulla impedisce ad un soggetto di acquisire in locazione un bene immobile non in perfette condizioni strutturali e per l’effetto concordare un canone inferiore a quello di mercato, proprio per compensare tali “imperfezioni”.
Esaminiamo qui di seguito un caso particolare, assai frequente nella prassi quotidiana relativo alla mancanza del certificato di agibilità per l’intero immobile dato in locazione, o parte di esso (es. seminterrato).
Risulta interessante capire se la disciplina dei vizi, analizzata in precedenza, possa trovare applicazione per un simile caso, tenendo presente che la mancanza del certificato di agibilità rappresenta una carenza sul piano giuridico della cosa e non un mero difetto strutturale.
Sul punto si sono confrontati dottrina e giurisprudenza, fronteggiandosi due indirizzi fondamentali:

  • il primo, quello tradizionale, che impone comunque al locatore l’obbligo di far conseguire al conduttore detto certificato, riconosciuto come condizione essenziale per garantire il pacifico godimento dell’immobile;

  • il secondo, invece, con un ampliamento della fattispecie dei vizi della cosa anche alle “qualità giuridiche”, ne include anche l’ipotesi in esame, pur non trattandosi di una carenza materiale o strutturale dell’oggetto della locazione.

A seconda della scelta tra i due orientamenti possibili, derivano delle conseguenze e delle differenze notevoli sul piano pratico.
In contrasto con la concezione tradizionale, e sposando la tesi della applicabilità delle norme sui vizi – art. 1578 Cod. Civ. – anche alle ipotesi di carenze giuridiche della cosa locata, come è il caso della mancanza dell’agibilità, si è schierata una recente pronuncia Cass. Sez. III  01-12-2009 n. 25278, in esito ad una controversia relativa la locazione di un immobile da destinarsi ad attività commerciale, il cui seminterrato era sprovvisto del certificato di agibilità.
Il conduttore pretendeva di ottenere, per questo, la risoluzione del contratto mentre la Suprema Corte, dopo aver accertato l’agevole identificazione del “vizio” e che il conduttore fosse pienamente edotto della mancanza del certificato di agibilità per aver ottenuto la detenzione dell’immobile un mese prima della data di conclusione del contratto – ed aver quindi potuto personalmente constatare che le caratteristiche dello scantinato non avrebbero mai consentito il rilascio di detta licenza – respingeva la domanda, in applicazione della disciplina sui vizi della cosa locata – art. 1578 Cod. Civ.
Come si vede, quindi, ricomprendere la mancanza dell’agibilità nella categoria dei vizi della cosa, rende assai difficile per il conduttore accedere alle forme di tutela previste dalla legge sulla locazione, a tutto vantaggio del proprietario.
Tale scelta, però, crea delle ingiustificate disparità di trattamento rispetto a quanto avviene, per un caso analogo, nel caso della vendita.
Infatti, se lo stesso bene, privo del noto certificato, fosse posto in vendita, troverebbe applicazione la disciplina della vendita di cosa priva delle qualità promesse – art. 1497 Cod. Civ. – che consente di ottenere la risoluzione in modo più agevole, anche nel caso in cui il compratore fosse, al momento della stipula del contratto, a conoscenza del mancato rilascio della licenza di abitabilità di un immobile destinato ad abitazione.
E senza la necessità di denunzia del vizio entro gli stretti limiti previsti a pena di decadenza, nonché senza dover soggiacere alla prescrizione breve annuale prevista per i vizi (artt. 1490 e ss. Cod. Civ.).
In conclusione, quindi, anche nel caso della locazione, nell’ipotesi della mancata agibilità della cosa data in godimento, proprio perché tale carenza non si riferisce all’uso particolare della cosa ma è destinata ad incidere in maniera significativa sull’utilizzo della stessa, andrebbe creata una categoria autonoma rispetto a quella dei vizi, proprio come avviene nel caso della vendita, anche se ciò comporterebbe un aggravio di responsabilità per il proprietario, il quale non potrà più trincerarsi, ed evitare così qualsiasi tipo di conseguenza, invocando tout court la semplice conoscenza o facile conoscibilità della sua mancanza.

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