I balconi condominiali

Si è posto il problema di attribuire l’esatta natura giuridica ai balconi situati in uno stabile condominiale, ossia se di proprietà esclusiva o comune.
Va premesso che la soluzione a tale quesito comporti delle importanti conseguenze sul piano pratico quali il criterio di riferimento per la ripartizione delle spese per la riparazione del balcone e la possibilità di installare alla parte inferiore di questi di manufatti (tende, lampade, telai per piante rampicanti) da parte del condomino abitante al piano sottostante.
Occorre perciò identificare due tipi di balconi: quelli che risultando incassati nella struttura dell’edificio costituiscono parte integrante del piano, con funzione di sostegno per l’intero edificio e quelli cd aggettanti ossia che sporgendo dal profilo della facciata condominiale, vengono intesi come prolungamento del pavimento dell’appartamento di pertinenza e sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti, nel senso che possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di altro balcone nel piano sottostante o sovrastante.
Per capire quale deve essere il corretto criterio da applicarsi per la ripartizione delle spese è intervenuta la giurisprudenza che con sentenza della Cassazione (Cass. Civ. Sez. II 24-12-1994 n. 11155) ha specificato che la disciplina di cui all’art. 1125 Codice Civile poteva trovare applicazione in via analogica solo nei confronti di quei balconi che per la loro configurazione “costituiscono il normale prolungamento della soletta con funzione di sostegno del piano sovrastante”.
Qualora, al contrario, si tratta di disporre lavori di riparazione a balconi cd aggettanti (che sporgono dalla facciata del condominio) ossia che, pur avendo funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, costituiscono copertura disgiunta dalla funzione di sostegno, e quindi, sempre secondo tale pronuncia giurisprudenziale, “non indispensabili per l’esistenza stessa dei piani sovrapposti”, venendo meno il carattere di servizio per entrambi gli immobili posti sui due piani sovrastanti, non trova applicazione il criterio di cui all’art. 1125 Codice Civile.
Nel solco di questa decisione si è posta un’altra sentenza della Cassazione (Cass. civ. sez. II 30-07-2004 n. 14576) che ha ribadito come detti balconi, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, “appartengono in via esclusiva al proprietario di questa” con la conseguenza che solo a quest’ultimo spetterà l’onere delle riparazioni.
Quindi solo nel caso di balconi incassati (con funzione di sostegno) risulterà corretto imputare l’onere delle riparazioni, in caso di uso esclusivo, utilizzando in via analogica il criterio dettato dall’art. 1126 Codice Civile per un terzo a carico del proprietario del balcone oggetto di riparazione che lo utilizza come calpestio, e per i rimanenti 2/3 della spesa a carico dei condomini proprietari dei balconi sottostanti che si giovano della copertura.
Va poi aggiunto, però, che il criterio legale di cui sopra può essere derogato, al pari degli altri criteri dalla volontà dei condomini.
Una recente sentenza della Cassazione (Cass. Civ. 17 luglio 2007 n. 15913) è intervenuta in materia, qualificando come beni di proprietà esclusiva i balconi aggettanti mentre gli altri (incassati) vengono considerati comuni.
La stessa ha raggiunto tale conclusione, peraltro già condivisa dalla giurisprudenza, non tanto ai fini della ripartizione delle spese ma per accertare la legittimità o meno della condotta di un condomino che, senza alcun permesso, si era attaccato alla soletta del balcone sovrastante per posizionare delle tende.
Proprio in ragione della natura di bene di proprietà esclusiva riconosciuta ai balconi completamente aggettanti, il condomino non poteva attaccare alcun manufatto senza prima aver chiesto ed ottenuto il consenso dal proprietario del balcone ossia dell’appartamento posto al piano superiore.

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