Il compromesso: contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita – più comunemente noto come compromesso – è quel contratto con cui due parti si impegnano a trasferire la proprietà di un bene immobile ad un prezzo determinato.
Affinchè una scrittura privata possa avere natura giuridica di un contratto preliminare di vendita, la stessa deve essere adottata in forma scritta (scrittura privata o atto pubblico) e deve contenere, pena l’invalidità della stessa, gli stessi elementi che la legge impone per la validità di un qualsiasi contratto.
Tali presupposti, ricavabili dall’art. 1325 Cod. Civ. sono: l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto ed appunto la forma.
In particolare, nel contratto in questione devono essere riportate le generalità delle parti, la descrizione del bene oggetto di compravendita (ubicazione, dati catastali, natura), il prezzo pattuito.
La mancanza di uno solo di tali requisiti determina la nullità del contratto.
Pertanto, anche quando ci si trova in presenza di scritture estremamente sintetiche, non è detto che siano del tutto inefficaci ma al contrario, se contengono almeno gli elementi sopra descritti, sono da considerarsi valide a tutti gli effetti di legge.
E nel caso in cui il promissario acquirente, dopo aver sottoscritto un regolare preliminare per l’acquisto di un immobile, si veda “tradito” dalla controparte che, non tenendo fede agli impegni assunti in precedenza, rifiuti la conclusione del contratto definitivo, lo stesso può beneficiare di un’importate tutela che la legge gli riserva.
Infatti, potrà agire in giudizio oltre che con una normale azione di adempimento con una domanda di esecuzione forzata in forma specifica, ossia ottenendo, ai sensi dell’art. 2932 Cod. Civ. una sentenza costitutiva, ossia produttiva dei medesimi effetti del contratto definitivo non concluso.
Ci si domanda se tale azione possa risultare preclusa dalla mancata indicazione, nel preliminare, di un termine entro il quale ci si impegnava alla sottoscrizione del rogito notarile.
La risposta non può che essere negativa, in quanto, a fronte del rifiuto espresso dall’altro contraente alla conclusione del contratto definitivo, il promissario acquirente può sempre esperire azione ex art. 2932 Cod. Civ. essendo implicita nella domanda la fissazione di detto termine, originariamente mancante.
A conferma di ciò, si riporta la seguente massima giurisprudenziale:
“In tema di contratto preliminare, qualora una parte, a fronte del rifiuto dell’altra di stipulare, agisca in giudizio ai sensi dell’art. 2932 Cod. Civ., la circostanza che i contraenti non abbiano pattuito un termine per la stipulazione del contratto definitivo è irrilevante, atteso che nella domanda proposta in giudizio è implicita anche la richiesta al giudice di fissare il termine predetto”. (Cass. Civ. 29-3-2006 n. 22112)
Va osservato, come condizione necessaria per l’ottenimento della sentenza con effetti reali, ossia che sostituisca il contratto definitivo non concluso, rimane l’esecuzione o l’offerta della controprestazione dovuta da parte di chi abbia promosso la domanda giudiziale (nel caso in esame, il pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente).
Per comprendere, in pratica, quali debbono essere le forme e le modalità di tale offerta, soccorre la Giurisprudenza che afferma come detta promessa non debba rivestire forme solenni (esclude in sostanza la necessità della forma di offerta reale o per intimazione ai sensi degli artt. 1208 e 1209 Cod. civ.) ma sia sufficiente una “seria manifestazione della volontà di eseguire la controprestazione, espressa in qualsiasi modo che escluda dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere.”
Pertanto, continua la massima, “integrano il presupposto di legge anche l’offerta della prestazione, formulata in giudizio dalla parte, personalmente o a mezzo del suo procuratore, prima della pronuncia, ovvero la manifestazione di volontà di corrispondere il residuo prezzo di vendita, rappresentata nell’atto di citazione del promissario acquirente, sottoscritto dal suo procuratore.” (Cass. Civ. 3-04-2003 n. 5151)
Il promissario acquirente che, preso atto del rifiuto del promittente venditore alla stipula del rogito notarile, voglia agire in giudizio ed essere tutelato contro possibili vendite effettuate, nelle more del giudizio, ai suoi danni, nei confronti di altri soggetti, dovrà preoccuparsi di far trascrivere, ai sensi dell’art. 2652 Cod. Civ. n. 2) la sua domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica, rendendo così a lui inopponibili eventuali vendite eseguite dopo tale iscrizione.
Solo in questo modo, non essendo più giustificata la tutela del terzo acquirente, che in occasione dell’acquisto aveva la possibilità e l’onere di verificare presso i Registri Immobiliari della pendenza del giudizio sul bene oggetto di compravendita, si renderà possibile il trasferimento del bene nei confronti del promissario acquirente promotore del giudizio.
In sostanza, in questo caso, l’effetto della trascrizione della domanda giudiziale è quello di far retroagire a tale data l’effetto costitutivo della sentenza (anch’essa da trascriversi) e di risolvere a tutto vantaggio dell’attore, i possibili conflitti con altri acquirenti dello stesso immobile che abbiano trascritto il loro titolo posteriormente alla data di trascrizione della domanda giudiziale.

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