Il condominio minimo

Il nostro ordinamento prevede negli artt. 1100 Cod. Civ. e seguenti la disciplina relativa alla comunione, da intendersi quando più soggetti sono titolari di un diritto di proprietà o di altro diritto reale sul medesimo bene.
In tali norme vengono affrontate tematiche quali l’uso e l’amministrazione della cosa comune, i rispettivi obblighi e diritti spettanti sulla medesima ai soggetti contitolari, detti comunisti.
Negli artt. 1117 Cod. Civ. e seguenti vengono, invece, dettate le norme relative al condominio negli edifici, cioè di una particolare figura di comunione in cui coesistono parti di proprietà esclusiva con parti di proprietà comune.
In detto “blocco normativo” si distinguono norme che si occupano dell’amministrazione e della gestione della cosa comune, della ripartizione delle spese, dell’’amministratore e dell’’assemblea condominiale ecc.
Queste due fattispecie risultano molto diffuse ai giorni d’oggi, in cui sempre più spesso accade che un diritto su di un bene non appartenga in via esclusiva ad un solo titolare.
Si pensi alle ipotesi di condominio in cui il proprietario risulta al tempo stesso titolare in via esclusiva del proprio appartamento e contitolare, insieme agli altri condomini, delle parti comuni dell’edificio ( scale, tetto, cortili, giardini, impianti per il riscaldamento, per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica sino al punto di diramazione degli stessi ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini….).
Particolare attenzione va rivolta all’ipotesi in cui un condominio sia composto da due soli partecipanti, dando così vita al cd. “ Condominio minimo”.
Anche questa forma è di attualità, se si pensa per esempio ai casi di villette bifamiliari, cioè composte da due soli appartamenti abitati da due nuclei familiari..
Occorre, quindi, chiedersi quale possa essere la corretta collocazione in ambito normativo di tale particolare fattispecie che, per così dire, fa propri aspetti comuni ed entrambe le categorie sopra esaminate (comunione e condominio).
Da anni questo aspetto è stato fronte di acceso dibattito giurisprudenziale che vedeva da una parte, chi riteneva applicabile al cd condominio minimo la disciplina della comunione ed altra parte al contrario, che riteneva applicabile quella del condominio, argomentando che l’impossibilità pratica di applicare le norme sull’assemblea (inutile nel caso di condominio minimo) poteva essere superata con la sostituzione di dette norme con altre che più si adattavano alla particolare conformazione di tale condominio “ ridotto all’essenziale”.

A risolvere detto dibattito è intervenuta la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 2046 del 31-1-2006) che ha stabilito che la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche nel caso di condominio minimo.

Diverse sono le problematiche che possono sorgere nella vita di tutti i giorni, in tali contesti di vita in comune, per es. disaccordi circa gli interventi di manutenzione da eseguirsi sulle parti condominiali, ( es. scale, androni, cortili, giardini ecc.)
E non è nemmeno così raro il caso di contrasti accesi tra i due condomini che, magari per dissapori o incompatibilità pregresse tra i due nuclei familiari, rendono impossibile il raggiungimento di un accordo circa il da farsi.
In tali casi, quindi, per superare la situazione di paralisi che si è venuta a determinare, uno dei due condomini potrebbe prendere l’iniziativa, dando l’incarico ad un impresa al fine di eseguire detti lavori anticipando di sua tasca l’intersa spesa.
Per chiedersi, a questo punto, quali pretese potrà avanzare il condomino intraprendente nei confronti del condomino inerte, bisogna rifarsi all’art. 1134 codice civile, che alla luce delle precedenti considerazioni, troverà anch’esso applicazione, al pari del resto della disciplina contenuta in detto blocco normativo.
Con la conseguenza che sarà legittima la pretesa al rimborso della quota parte di pertinenza dell’altro condomino solo a condizione che tale intervento rivesta il carattere dell’urgenza. (Cass. Sez. Un. 31-1-2006 n. 2046)
Quindi, se si è trattato di effettuare, per esempio, lavori di ristrutturazione o di rifacimento del tetto o del cortile, per poter ottenere il rimborso della quota parte della spesa autonomamente sostenuta, occorrerà dimostrare il requisito dell’urgenza, ossia della sua assoluta indifferibilità.
Come si vede, tale normativa è assai più penalizzante rispetto a quella (sorella) in tema di comunione – art. 1110 c.c- che al contrario attribuisce il diritto al rimborso in caso della sola inerzia degli altri partecipanti.

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