Il regolamento condominiale: tipi e validità

Il regolamento condominiale è un’insieme di norme che regola i rapporti tra i singoli condomini e ha valore di legge solo tra i medesimi. Ai sensi dell’articolo 1138 del codice civile il regolamento condominiale è obbligatorio per i Condomini composti da più di dieci persone: in assenza di un regolamento, ogni condomino può prendere l’iniziativa e redigere un regolamento da sottoporre agli altri condomini per l’approvazione. Nel caso in cui il regolamento non vi sia o non venga approvato, il Condominio verrà gestito seguendo i dettami degli articoli 1117 e seguenti del codice civile.
La funzione del regolamento condominiale è quella di regolare l’uso delle cose comuni, di ripartire le spese comuni tra i vari condomini, di tutelare il decoro dell’edificio e di curare l’amministrazione del Condominio medesimo.
Il regolamento condominiale viene proposto ed approvato con le maggioranze previste dalla legge dall’assemblea dei condomini e può regolare solo l’uso delle cose comuni e, in genere, l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali, mentre non può incidere sui diritti della proprietà esclusiva di ciascun condomino e non può prevedere restrizioni (o ampliamenti) del diritto dei singoli sulla proprietà comune.
Nella pratica, molto spesso accade che nel regolamento condominiale vengano inserite clausole che di fatto limitano il diritto del singolo all’uso della proprietà esclusiva o delle parti comuni: tali clausole hanno natura contrattuale e hanno valore solo se il condomino le ha espressamente accettate. Tali clausole, infatti, divengono imperative non perché inserite nel regolamento, bensì in quanto contrattualmente accettate.
Al riguardo, si può parlare di un regolamento di tipo contrattuale, quando viene redatto dalla persona venditrice dell’immobile (in genere il costruttore) e fatto accettare come parte integrante del titolo di acquisto all’acquirente all’atto del rogito (origine contrattuale), oppure quando è approvato dall’unanimità dei condomini (natura contrattuale).
Infine, si sottolinea che la modifica delle clausole aventi a oggetto limitazioni sulla proprietà individuale dei condomini, avendo natura negoziale, necessita il consenso unanime dell’assemblea dei condomini, in forza del principio di legge secondo il quale il contratto ha validità solamente tra le parti che lo hanno concluso ed accettato. Ne consegue che le delibere assembleari adottate a maggioranza su clausole di questo tipo sono affette da nullità radicale.

Articolo pubblicato su QN-Economia – Il Giorno, La Nazione, Il Resto del Carlino

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