Immobili per professionisti

Nella finanziaria 2007 si trova una norma che modifica profondamente il trattamento degli immobili utilizzati come strumentali dagli esercenti arti e professioni.
La precedente norma consentiva ben poca deduzione infatti dal 15/6/1990 le quote di ammortamento ed i canoni di leasing degli immobili strumentali risultavano totalmente indeducibili (per la definizione di strumentalità non è necessaria l’accatastamento come A/10 ma il reale utilizzo). Addirittura per chi lavorava in casa era possibile dedurre esclusivamente il 50% della rendita catastale, cifre quindi irrisorie. Si è quindi ricorso al largo utilizzo di contratti d’affitto, essendo i canoni totalmente deducibili, perdendo di appetibilità l’acquisto in proprietà o il leasing.
Con la finanziaria 2007 l’acquisto degli uffici potrebbe ritornare conveniente ma bisogna tener presente qualche risvolto negativo.
Sicuramente il primo punto a favore del contribuente è il ritorno della deducibilità delle quote di ammortamento. In particolare si tenga presente che questa norma agevolativa ha durata limitata nel tempo, prendendo in considerazione solo quegli immobili acquistati o con contratto di leasing dal 2007 al 31/12/2009, data oltre la quale si ritornerà alle vecchie e restrittive norme.
Le quote di ammortamento saranno calcolate con i seguenti coefficienti:
1% per 2007
1% per 2008
1% per 2009
3% dal 2010 a termine.
Anche in sede di calcolo degli ammortamenti il costo storico subirà la decurtazione della parte riferita al terreno non ammortizzabile (come previsto nel DL 223/2006) pari al 20% del costo stesso (salvo acquisto autonomo del terreno).
Discorso simile per i contratti di leasing stipulati dal 1/1/07: i canoni saranno deducibili a condizione che la durata del contratto non sia inferiore alla metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente ministeriale. L’importo deducibile è però ridotto ad un terzo nei periodi 2007 – 2009.
In merito alle spese di ristrutturazione, queste sono deducibili nel periodo d’imposta in cui sono sostenute, nel limite del 5% del costo totale di tutti i beni materiali ammortizzabili. L’eccedenza è deducibile in quote costanti nei 5 periodi d’imposta successivi.
Bisogna prestare attenzione al momento della cessione dell’immobile, infatti concorrono a formare il reddito di lavoro autonomo anche le minusvalenze e le più probabili plusvalenze da alienazione che per gli immobili potrebbero avere un impatto notevole sul reddito dell’anno.

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Fabio Maestri
Dottore Commercialista

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