La responsabilità del venditore: la garanzia ex art. 1489 Codice Civile

L’art. 1489 del Codice Civile attribuisce una particolare tutela all’acquirente che si affianca alle altre garanzie previste in capo al venditore, disciplinate dagli altri articoli dedicati alla vendita (garanzia per l’evizione, garanzia per i vizi e per le qualità promesse).
La garanzia esaminata in questo articolo scatta ogni qualvolta la cosa venduta risulta “gravata da oneri o diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento” non dichiarati in contratto e che non sono a conoscenza del compratore.
La ragione di tale previsione legislativa è quella di evitare che l’acquirente, una volta pattuito il prezzo di vendita per un bene per il quale si è garantito il pieno e libero godimento, si ritrovi una volta entrato in possesso del bene, a “fare i conti” con una condizione di fatto del tutto inaspettata che, impedendone o limitandone il libero godimento, si traduce in una riduzione del valore stesso della cosa compravenduta, con suo pregiudizio e correlativo indebito arricchimento del venditore.
Detta disciplina trova applicazione in ipotesi tra loro molto variegate, assumendo una rilevanza pratica ben più importante di quella che si possa pensare.
L’onere menzionato dall’articolo in questione secondo dottrina e giurisprudenza non coincide con la nozione tecnica, restrittiva, di onere reale, ma è al contrario tanto ampia e generica da poter contare al suo interno “tutti quei vincoli che derivano o possono derivare da limitazioni di natura privatistica o pubblicistica al godimento del bene” (Gabrielli).
Si parla infatti di garanzia per cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi in caso di immobile gravato da servitù non apparente, in caso di immobile costruito in difformità alla licenza edilizia, in caso di immobile in contesto condominiale per il quale era stato garantito, contrariamente al vero, l’uso esclusivo di una parte comune (es. area cortilizia, strada interna), in caso di acquisto di immobile gravato da diritto personale di godimento a favore del coniuge assegnatario o occupato di fatto da un altro soggetto.
Occorre soffermare l’attenzione su un requisito indispensabile affinché possa operare la garanzia in questione, ossia la non conoscenza dell’onere da parte del compratore.
Qualora infatti quest’ultimo si trovi nelle condizioni di poter conoscere in modo effettivo la circostanza che comporta una limitazione nel godimento della cosa oggetto di compravendita, ciò provoca l’esclusione della responsabilità del venditore.
Sul punto la giurisprudenza afferma che detta conoscenza deve essere effettiva e rispondere ai “requisiti di precisione, univocità e chiarezza” e l’apparenza del diritto di terzi deve essere tale da renderlo facilmente conoscibile da una persona di media diligenza.
Pertanto, facendo un esempio, nessuna doglianza potrà essere mossa da chi avesse acquistato un immobile che risulta edificato in palese violazione di norme edilizie per esser stato costruito in un’area faunistica o magari sull’arenile, con vista mare.
L’operatività della suddetta garanzia consente all’acquirente di esperire i rimedi della risoluzione del contratto o della riduzione del prezzo, per la ricostituzione del sinallagma contrattuale tra le prestazioni del trasferimento del diritto di proprietà e del pagamento del corrispettivo.
Si segnala in materia una recente sentenza della Cassazione – Cass. Civ. Sez. II, 6-03-2012 n. 3464 – che chiamata ad esprimersi circa l’operatività della garanzia di cui all’art. 1489 Codice Civile nel caso di obblighi di pagamento di oneri gravanti sull’acquirente di un immobile interessato da procedimenti di regolarizzazione urbanistica (sanatoria per condono), ne ha escluso l’applicabilità.
La Suprema Corte è giunta a tale conclusione non soltanto in virtù “dell’apparenza di un simile onere, per essere la sua sussistenza implicita nella dichiarazione di avvio del procedimento per sanatoria (risultante dallo stesso contratto di compravendita) ma altresì statuendo che, in ogni caso, “detto onere non limiterebbe il godimento del bene.”

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