La riforma del condominio: Le tabelle millesimali

La nuova formulazione degli articoli 68 e 69 disp. att. Cod. Civ. introdotta dal legislatore con la riforma del condominio, nel suo testo definitivamente approvato con la Legge 11 dicembre 2012 n. 220 pubblicata in G.U. del 17 dicembre 2012 n. 293, in vigore dal 18/06/2013, concede l’occasione per nuove riflessioni sulle tabelle millesimali e sulle procedure da adottare per la loro approvazione e per un’eventuale modifica.
Dette tabelle possono definirsi come la rappresentazione di un rapporto di valore consistente nella quantificazione della relazione che intercorre tra ciascuna singola unità immobiliare di proprietà esclusiva e la somma di tutte le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva (intero edificio).
Il tutto poi rapportato a mille (millesimi) per ragioni di omogeneità e praticità nel loro utilizzo ai fini della gestione del condominio.
Ci eravamo già occupati delle tabelle millesimali in un precedente articolo “Novità in materia di tabelle millesimali” all’indomani di una celebre sentenza della Cassazione – Sez. Unite 09-08-2010 n. 18477 – che aveva fatto apparentemente intendere che per la revisione o la modificazione delle tabelle millesimali sarebbe bastata la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2° Cod. Civ.
Tale argomentazione nasceva dal presupposto che essendo le tabelle millesimali allegate al regolamento e che in forza dell’art. 1138 3° comma Codice Civile questo poteva essere approvato e quindi modificato con la predetta maggioranza, sarebbe stato un paradosso imporre un diverso quorum per l’approvazione delle tabelle rispetto a quello previsto per il documento (regolamento) a cui risultavano indissolubilmente accorpate.
Una successiva sentenza della Cassazione (vd nota 1) ha contribuito a chiarire la portata di detta importante pronuncia, affermando il principio secondo cui il regime modificativo delle tabelle dipende non tanto da requisiti di natura “formale” ma dal loro contenuto.
Così qualificando come contrattuali solo le tabelle che abbiano inteso espressamente derogare ai criteri legali di riparto delle spese mentre restando qualificate alla stregua di una norma regolamentare quelle che si limitano ad una mera applicazione dei principi di legge.
Le prime, superando quello che apparentemente la sentenza delle Sezioni Unite del 2010 sembrava far credere, dovevano continuare a potersi modificare con il consenso unanime di tutti i condomini.
L’attuale formulazione dell’art. 69 delle disp. att. Codice Civile fa propri questi principi affermando che “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all’unanimità”.
In sostanza il Legislatore ribadisce che, partendo da una tabella millesimale già in vigore applicativa dei parametri legali, il risultato della modifica non potrà che tradursi in una nuova tabella, che disponendo una deroga ai criteri legali, risulterà essere di natura contrattuale, richiedendo pertanto, per la sua adozione, l’unanimità dei consensi.
Viene inoltre espressamente previsto che qualora la modifica fosse imposta per la correzione di errori oppure da ragioni di adeguamento alle mutate caratteristiche dello stabile condominiale (“in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”) può essere, invece, adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 2° comma Codice Civile, ossia con un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.
Va infine osservato come le disposizioni dettate per le tabelle millesimali sono estese per espressa previsione normativa anche alle tabelle di gestione, ossia a quelle particolari tabelle redatte ai soli fini del riparto spese relative ad uno specifico servizio condominiale (es. tabella ascensore).
Le considerazioni precedentemente svolte in tema di modifica delle tabelle millesimali “generali” valgono, quindi, anche per tale particolare tipologia di tabella.

NOTA

(1) Cass. Civ. Sez. II, 15-06-2012 n. 9877 emessa in tema di delibere di modifica del regolamento condominiale: “le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai singoli contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare …”

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