La risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore: danni risarcibili

Il principale obbligo scaturente dalla conclusione di un contratto di locazione per il conduttore consiste nel pagamento del corrispettivo pattuito per il godimento della cosa locata.
L’inadempimento di tale obbligo costituisce causa di risoluzione del contratto ed il locatore potrà agire in giudizio per sentir dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale, con conseguente condanna al rilascio dell’immobile.
Con un’importante differenza a seconda che la locazione riguardi un immobile ad uso abitativo o ad uso diverso (locazione ad uso commerciale)
Infatti, nel primo caso trova applicazione l’art. 5 della L. 392/78 che determina ex lege quale motivi di risoluzione il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla sua scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
Mentre nel caso di locazioni di immobili ad uso diverso l’impossibilità di applicazione del suddetto articolo in via analogica, comporta che sia il Giudice a dover valutare caso per caso se l’inadempimento del conduttore integri gli estremi della non scarsa importanza, presupposto indispensabile per provocare l’accoglimento della domanda di risoluzione del contratto.
Congiuntamente alla domanda di risoluzione del contratto o in sede separata, il locatore ha diritto di promuovere un’azione volta ad ottenere la condanna del conduttore al pagamento dei canoni e degli oneri accessori rimasti insoluti, fino all’ottenimento della liberazione dell’immobile ed al conseguente riacquisto della sua disponibilità.
Occorre chiedersi se il conduttore possa essere perseguito per il risarcimento di danni ulteriori, connessi alla sua condotta illecita, costituita dal mancato assolvimento degli obblighi contrattualmente assunti.
Come è noto, infatti, colui che agisce per la risoluzione del contratto ex art. 1453 Codice Civile per inadempimento della controparte, può ottenere il risarcimento dei danni conseguenti, purchè conseguenza immediata e diretta dell’evento risolutivo.
Nel caso di risoluzione di un contratto di locazione, spesso accade che il proprietario, acquisita la disponibilità dell’immobile ed effettuate le eventuali riparazioni, non riesca subito a concludere un nuovo contratto per motivi tecnici (necessità di affidare l’incarico ad un’agenzia, tempi di pubblicizzazione dell’offerta, tempi per il reperimento di soggetti interessati ecc.) o addirittura che la mancanza di richieste o la presenza di richieste poco vantaggiose, dilatino i tempi, determinando così un danno da lucro cessante sino alla nuova collocazione dell’immobile (nuova locazione o vendita) anche consistente.
Tale mancato guadagno può essere addebitato al conduttore in quanto in stretto nesso causale con il suo inadempimento che ha comportato lo scioglimento del vincolo contrattuale.

Un’importante sentenza della Cassazione sul punto che merita di essere segnalata – Cass. Civ. Sez. III 14-01-2014 n. 530 – ha affermato che in questi casi “la semplice circostanza che l’immobile non sia stato più locato non può fondare, di per sé, il diritto al risarcimento”.
Occorre infatti la prova – che per ragioni di vicinanza non può che ricadere sul locatore – del nesso causale tra l’evento dannoso lamentato e la condotta colpevole del conduttore, ossia che il mancato introito a titolo di canone di locazione non sia da imputarsi ad un comportamento inerte del proprietario (che in questo caso spezzerebbe il nesso causale tra danno e condotta illecita) ma che al contrario il proprietario si sia fin da subito attivato per porre sul mercato l’immobile, non riuscendo ad affittarlo per cause non dipendenti dalla sua volontà.
La sentenza citata, inoltre, fatte dette importanti precisazioni, afferma che, salvo prova contraria, l’ammontare della somma dovuta dal conduttore inadempiente a titolo di lucro cessante per il mancato introito del locatore per tutto il tempo necessario per poter nuovamente locare detto immobile potrà essere determinata prendendo come utile parametro di riferimento il periodo di preavviso previsto per il recesso del conduttore.
Pertanto, qualora il mancato introito si protragga per un periodo più lungo, il maggior danno non potrà essere addebitato al conduttore inadempiente in quanto non più in stretto nesso causale con l’inadempimento causa di risoluzione contrattuale.
Da un punto di vista processuale, il proprietario che vorrà essere tutelato nel caso di una tardiva rilocazione dell’immobile, facendo gravare i mancati introiti sul vecchio conduttore inadempiente, dovrà necessariamente attendere il rilascio dell’immobile (e la sua successiva sorte) prima di promuovere la relativa azione nei confronti del conduttore.
Pertanto, potrà decidere se richiedere contestualmente allo sfratto l’ordinanza ingiunzione ex art. 664 c.p.c. che però varrà per i canoni e gli oneri accessori sino al momento del rilascio dell’immobile, per poi riservarsi in seguito di promuovere eventualmente separata azione per i danni ulteriori connessi alla risoluzione, oppure richiedere inizialmente solo la convalida di sfratto e una volta conseguita la disponibilità dell’immobile e rilocato lo stesso, promuovere un’unica azione che comprenda sia la condanna per i canoni non corrisposti sino al suo rilascio, nonché la condanna per eventuali danni ulteriori connessi alla risoluzione del contratto, compresi quelli da mancato guadagno per tutto il periodo di improduttività dell’immobile.

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