Le invalidità delle delibere assembleari

In tema di condominio, le decisioni assunte dall’organo assembleare possono essere considerate invalide in quanto in contrasto con la legge o con il regolamento.
In base alla gravità di tali violazioni, la legge identifica due categorie di delibere invalide: le delibere nulle ed annullabili.
Tale distinzione risulta di fondamentale importanza in quanto diversi sono i rimedi esperibili dai condomini e diversi sono gli effetti che dette delibere invalide possono produrre e diversi sono le conseguenze di una dichiarazione giudiziale che accerta lo stato di invalidità della delibera impugnata.
In materia condominiale, la difficoltà consiste però nella qualificazione di una delibera invalida come nulla o annullabile in quanto non esiste alcuna legge che interviene in aiuto ma occorre rifarsi alla dottrina ed alla giurisprudenza.
Una recente sentenza della Corte di Cassazione – Cass. Sez. Unite 07-03-2005 n. 4806 – è finalmente intervenuta, proponendosi di fare ordine nell’intricata questione dell’esatta delimitazione tra le due categorie.
Pertanto, alla luce di tale decisione, si possono identificare quali delibere nulle quelle “prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto illecito (contrarie all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume) le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.
Sono annullabili, invece, le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle che violano maggioranze qualificate in relazione all’oggetto
”.
Viene espressamente indicata come annullabile quella delibera assunta in caso di mancata notifica ad uno solo dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea.
Da un punto di vista procedurale, diverse sono le differenze esistenti tra le due forme di invalidità.
In caso di delibere nulle, tutti i condomini e quindi anche coloro che hanno votato a favore, possono impugnare la delibera, senza limiti di tempo, per ottenere dal giudice una sentenza dichiarativa, in quanto una delibera nulla è improduttiva di effetti fin dalla sua origine.
Invece, in caso di delibere annullabili, possono impugnare solo i condomini assenti o dissenzienti (e non gli astenuti, visto che non avendo espresso alcun parere non sono dissenzienti) e, in forza dell’art. 1137 Cod. Civ., l’impugnazione va proposta entro il termine di 30 giorni che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Decorso detto termine, essendo decaduti dal potere di esperire una qualsiasi azione, la delibera si consolida e diviene definitivamente vincolante per tutti i condomini.
La delibera annullabile impugnata è produttiva di effetti fino alla sentenza del giudice che, in caso di accoglimento della domanda, interverrà con sentenza costituiva ad annullare con efficacia retroattiva la delibera, disponendo quindi la rimozione di tutti gli effetti nel frattempo prodotti.
Chi propone impugnazione, può in via preliminare ed in casi del tutto eccezionali (in caso di una certa fondatezza delle proprie ragioni e di gravi pregiudizi – fumus boni iuris e periculum in mora) chiedere ed ottenere la sospensiva degli effetti della delibera che rimarranno “congelati” sino all’esito del processo.

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