Lo sfatto per morosità

Nel caso in cui il conduttore sia in arretrato con il pagamento del canone di locazione (nella misura superiore a due mensilità), è bene cautelarsi inviandogli immediatamente una lettera raccomandata a/r con la quale si sollecita il pagamento delle somme arretrate entro un termine ben preciso.
Scaduto tale termine in assenza di pagamento, è bene rivolgersi ad un avvocato affinché promuova la procedura legale di sfratto per morosità, che si instaura nel Tribunale competente del luogo in cui si trova l’immobile oggetto di locazione.
Tale procedura consiste nel chiedere al Giudice di dichiarare risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore e permettere quindi di liberare l’immobile prima della scadenza del contratto; nel medesimo tempo, l’azione di sfratto per morosità permette di ottenere un’ingiunzione di pagamento per i canoni e/o le spese arretrate.
Attenzione però: tale procedura è azionabile solo nel caso in cui il rapporto di locazione sia regolato da un contratto scritto regolarmente registrato.
Nel caso di contratto di locazione stipulato in forma verbale.
Nel caso di contratto di locazione non registrato.

La procedura di sfratto
La procedura di sfratto per morosità consiste in una intimazione al conduttore dello sfratto per morosità con contestuale citazione avanti al Tribunale competente per la convalida dello sfratto, contenente altresì la contestuale richiesta di ingiunzione per i canoni scaduti.
All’udienza all’uopo fissata, se il conduttore non compare oppure, pur comparendo, non si oppone, il giudice convalida lo sfratto, fissando altresì un termine entro il quale il conduttore dovrà lasciare l’immobile (solitamente un paio di mesi).
Nel caso in cui il conduttore compaia e, lamentando difficoltà economiche, richieda il termine di grazia, il Giudice potrà concedere un determinato periodo di tempo entro il quale il conduttore dovrà sanare la morosità, fissando un’altra udienza successiva a detto termine per la verifica dell’avvenuto pagamento.
Nel caso, infine, in cui il conduttore, comparendo, contesti l’ammontare delle somme richieste, il giudice pronuncerà il mutamento del rito, nel quale si dovrà valutare il procedimento di sfratto per morosità si tramuterà in un giudizio ordinario, ove le parti dovranno provare.

La fase esecutiva
Scaduto inutilmente il termine assegnato dal giudice per liberare l’immobile senza che il conduttore vi abbia provveduto, il locatore dovrà iniziare nei confronti dell’occupante (che a seguito dello sfratto è divenuto occupante senza titolo) l’azione esecutiva: questa consiste nella notifica di un precetto contenente l’intimazione a rilasciare l’immobile entro e non oltre 10 giorni dal ricevimento dell’atto e, nel caso non vi ottemperi, alla monitoria di sgombero, ovvero un atto con cui si comunica al conduttore la data e l’ora in cui si presenterà l’Ufficiale Giudiziario, se necessario munito della forza pubblica, per liberare coattivamente l’immobile.

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