Locazione: responsabilità per danni scaturenti dall’immobile locato

In caso di danni scaturenti da un immobile dato in locazione, chi è responsabile nei confronti di terzi per il risarcimento degli stessi, il locatore proprietario dell’immobile o il suo conduttore?
Una recente sentenza della Corte di Cassazione (sentenza n. 3255 del 17/02/05) è tornata sull’argomento, stabilendo limiti e confini ben precisi della responsabilità a carico dell’uno o dell’arto soggetto.
In particolare, partendo dal dettato dell’articolo 2051 del codice civile, secondo il quale “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”, la pronuncia in esame ribadisce il principio per cui la responsabilità dei danni cagionati a terzi va attribuita a colui il quale ha la disponibilità della cosa che ha cagionato il danno, disponibilità che è elemento essenziale del concetto di custodia.
Pertanto, in base al principio sopra enunciato, il proprietario-locatore rimane custode di tutte quelle cose che non passano nella disponibilità del conduttore, quali, ad esempio, i muri, gli impianti in essi conglobati, gli impianti idrici e sanitari e, in generale, di tutte quelle cose su cui il conduttore non è in grado di intervenire per prevenire, evitare o limitare il danno.
Al contrario, il conduttore risponderà quale custode ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ. dei danni provocati da cose di cui ha piena disponibilità, potendosi liberare da tale responsabilità solo con la prova del caso fortuito: un fatto del tutto imprevedibile o posto al di fuori della sua sfera di controllo (compreso quindi il fatto che la causa del danno fosse un elemento sottratto alla sfera della sua disponibilità e controllo).
Il conduttore, però, anche ove dimostri che il danno sia stato cagionato da un elemento sottratto al proprio controllo, non va ancora totalmente esente da responsabilità: infatti, il proprietario-locatore potrebbe agire in rivalsa nei suoi confronti per ottenere il risarcimento di quanto pagato al terzo danneggiato qualora il conduttore abbia omesso di segnalargli la necessità di riparazioni a suo carico, secondo quanto disposto dall’articolo 1577 cod. civ., ai sensi del quale “quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore”.

Articolo pubblicato su QN-Economia – Il Giorno, La Nazione, Il Resto del Carlino

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