Locazione

La disciplina della locazione è contenuta sia nel codice civile (articoli da 1571 a 1614) sia in molte leggi ed atti normativi ad esso collegati, che vanno a formare il complesso di norme che regolano l’intera materia.

Per quanto riguarda i contratti di locazione ad uso abitativo è possibile scegliere tra più schemi contrattuali, diretti a disciplinare la locazione ad uso abitativo, ad uso abitativo di natura transitoria, ad uso abitativo per esigenze degli studenti universitari, ad uso diverso da quello abitativo.
Per quanto riguarda l’uso abitativo, è possibile scegliere tra due tipi contrattuali:

A) quattro + quattro
Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore:
intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
E’ nulla qualsiasi pattuizione contenuta nel contratto diretta a stabilire una durata della locazione inferiore a quella prevista dalla legge.
E’ altresì nullo qualsiasi accordo diretto a determinare un canone di locazione superiore a quello indicato nel contratto.

B) tre + due
In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
I contratti di locazione stipulati ai sensi di tale schema contrattuale non possono avere durata inferiore ai tre anni e alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
E’ nulla qualsiasi pattuizione diretta a stabilire un canone più elevato rispetto a quello massimo definito nell’accordo intervenuto in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

C) contratti di locazione di natura transitoria
Possono essere di durata inferiore ai limiti sopra indicati previsti dalla legge al fine di soddisfare particolari esigenze delle parti.

D) contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari

E) contratti di locazione ad uso diverso di quello abitativo
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani per uso diverso da quello di abitazione non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate:
1) industriali, commerciali e artigianali;
2) di interesse turistico.
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere.
Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
E’ in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate ai punti 1 e 2, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto quando il locatore intenda:
a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nei punti 1 e 2 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;
d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla legge;
A tal fine il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza rispettivamente per le attività indicate nei punti 1 e 2 e per le attività alberghiere.
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo sul quale la disdetta è fondata.
Se il locatore non adempie a tali prescrizioni, il contratto s’ intende rinnovato.

Forma del contratto
L’art. 1, comma 4 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, prevede la forma scritta del contratto di locazione a pena di nullità.
In mancanza della forma scritta il conduttore assume la posizione di occupante sine titulo e nei suoi confronti non può essere promosso il procedimento speciale della convalida di sfratto per morosità.

Obbligo di registrazione (vedasi: Nullità del contratto di locazione non registrato)
Il comma 346 dell’articolo 1 della Legge Finanziaria 2005 dispone la nullità dei contratti di locazione o dei contratti che costituiscono dei diritti di godimento di unità immobiliari o porzioni delle medesime, comunque stipulati, qualora si ometta la registrazione di tali contratti.
Sono esenti da registrazione solo i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni annui.

Procedure di rilascio per finita locazione
Per ottenere la liberazione del proprio immobile il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza della locazione.
Se il locatore intende non rinnovare il contratto alla prima scadenza, nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati, sul quale la disdetta è fondata.
Se il locatore non adempie a tali prescrizioni il contratto s’ intende rinnovato.
Se adempie alle prescrizioni sopra indicate e ciononostante il conduttore non provvede alla liberazione dell’immobile nel termine indicato, il locatore dovrà esperire la procedura giudiziale di licenza per finita locazione, ai sensi dell’art. 657 c.p.c..
Tale procedura dovrà essere instaurata per mezzo di un legale presso il Tribunale ove ha sede l’immobile locato.

Procedura di sfratto per morosità
Ai sensi dell’ Art. 5 della L. n. 392/1978, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 del Codice civile.
In tal caso il locatore può intimare al conduttore lo sfratto per morosità e chiedere nello stesso atto ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti, ai sensi dell’art. 658 c.p.c..
Tale procedura dovrà essere instaurata per mezzo di un legale presso il Tribunale ove ha sede l’immobile locato.

Norme di legge rilevanti:

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