Nullità del contratto di locazione non registrato.

La legge del 30/12/2004 n. 311, più nota come Finanziaria 2005, ha introdotto importanti modifiche relative alla disciplina delle locazioni degli immobili urbani, dirette principalmente a limitare il fenomeno dell’evasione fiscale relativa ai redditi percepiti dalla locazione di immobili effettuata “in nero”.

Ed infatti, il comma 346 dell’articolo 1 della Legge Finanziaria 2005 dispone la nullità dei contratti di locazione o dei contratti che costituiscono dei diritti di godimento di unità immobiliari o porzioni delle medesime, comunque stipulati, qualora si ometta la registrazione di tali contratti.
Secondo la norma in esame, l’obbligo di registrazione riguarda i contratti diretti alla locazione di unità immobiliari o di loro porzioni stipulati in qualsiasi forma (per atto pubblico, per scrittura privata, autenticata o meno, o verbali) ed i contratti di comodato di unità immobiliari o di loro porzioni, prescindendo dalla locuzione nominalistica attribuita al contratto dalle parti ed avendo riguardo agli effetti giuridici che dai medesimi scaturiscono,
Sono invece sottratti all’obbligo di registrazione i contratti di locazione di immobili di durata non superiore ai trenta giorni annui e i contratti di affitto, non rientrando nel tenore letterale della norma in esame i terreni.
Passando ad esaminare gli effetti della nullità del contratto non registrato si evidenziano due filoni interpretativi: il più rigoroso ritiene che la nullità del contratto possa essere rilevata da chiunque ne abbia interesse, senza limiti di tempo e senza possibilità di sanatoria, comportando la libertà del conduttore di non pagare il canone pattuito e del locatore di esonerarsi dall’obbligo di far godere al conduttore l’immobile oggetto del contratto nullo
Una parte della dottrina, invece, interpretando la norma in esame secondo una lettura meno rigorosa, ritiene che sia possibile effettuare una sanatoria del contratto attraverso una registrazione tardiva che, comportando la validità del contratto di locazione fin dal momento della sua stipulazione, imponga alle parti il reciproco rispetto delle obbligazioni concordate nel contratto medesimo (rispettivamente, il pagamento dei canoni di locazione ed il godimento dell’immobile).
In ogni caso, la nullità del contratto per omessa registrazione non potrà essere invocata per sottrarsi al pagamento delle imposte che ne scaturiscono ma, come ulteriore sanzione, la legge stabilisce una presunzione di percezione dei canoni anche nei quattro anni precedenti, avverso la quale è però ammessa prova contraria.

Pubblicato su: QN-Economia (il Giorno, La Nazione, Il Resto del Carlino)

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