Prelazione e vendita di quota di immobile

Il patto di prelazione è l’accordo con il quale taluno promette ad altro di preferirlo nella vendita di una determinata cosa.
Il diritto di prelazione nel rapporto di locazione è disciplinato dagli articoli 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392.
Secondo l’articolo 38: “nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.” Nel caso in cui il locatore non rispetti tale norma, promettendo o vendendo l’immobile a terzi senza osservare il diritto di prelazione del locatore, secondo l’’articolo 39 “l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’’immobile dall’’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.”
Nel particolare caso di vendita di quota di un immobile locato dottrina e giurisprudenza si sono interrogate sull’’esistenza o meno del diritto di prelazione in capo al conduttore.
La Suprema Corte, in Sezioni Unite, con sentenza n. 13886 del 14 giugno 2007, ha posto fine alle incertezze affermando che “sussiste un diritto di prelazione solo nel caso in cui vi sia identità fra l’’immobile alienato e quello in detenzione del conduttore”; “il diritto di prelazione, accompagnato dal diritto di riscatto, ha carattere eccezionale: esso trova il proprio fondamento nel principio costituzionale, all’’art. 42, della funzione sociale della proprietà;” “il diritto di prelazione si sovrappone all’’autonomia contrattuale limitando il potere dispositivo del proprietario”.
Secondo la Cassazione “proprio il carattere eccezionale del diritto di prelazione rende la disciplina del diritto stesso inapplicabile fuori dei casi stabiliti dalla legge, tra i quali non è inserita l’ipotesi specifica della alienazione della quota”.
In sostanza, al conduttore di un immobile locato non spetta il diritto di prelazione qualora il locatore intenda alienare una sola quota dell’’immobile.

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Avv. Francesca Zambonin
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