Rapporto tra contratto preliminare e definitivo

Il contratto preliminare è l’accordo con cui le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo.
Il contratto preliminare è fonte di obblighi per le parti e, nel caso in cui una delle parti in seguito alla firma del preliminare non adempia alla stipulazione del contratto definitivo, la controparte può ricorrere in giudizio per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti che sarebbero scaturiti dal contratto definitivo, se stipulato.
In dottrina e giurisprudenza si è dibattuto su quali siano le conseguenze nel caso in cui il contratto preliminare differisca dal contratto definitivo in una o più parti.
La Corte di Cassazione, con la sentenza 10 gennaio 2007 n. 233, si è pronunciata sull’argomento ritenendo che “ove alla stipula di un contratto preliminare segua, ad opera delle stesse parti, la stipula di un contratto definitivo, questo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto, adempiuto l’obbligo reciproco delle parti, assunto con il contratto preliminare, di addivenire alla stipula del contratto definitivo, questo, anche se contenga una disciplina diversa da quella pattuita con il preliminare, in quanto configurante, comunque, un nuovo accordo intervenuto fra le parti si presume quale unica regolamentazione del rapporto voluta dalle parti”.
La Cassazione con la sentenza in esame muta orientamento contraddicendo una precedente pronuncia della Suprema Corte (sentenza n. 8486 del 1987) in cui si affermava che “il contratto preliminare sarebbe stato l’unico e vero regolamento contrattuale del rapporto tra le parti”.

In conclusione, le parti benché abbiano già stipulato un contratto preliminare, possono in sede di stipula del definitivo modificare gli accordi presi. Ed invero, se si ragionasse in modo difforme, il contratto definitivo sarebbe relegato al ruolo di “puro e semplice adempimento delle obbligazioni assunte con il contratto preliminare”, negandogli il valore di «nuovo» accordo derivato dalla volontà delle parti e limitando, in questo modo, l’autonomia contrattuale.
Nel caso particolare di contratto avente ad oggetto beni immobili, la Suprema Corte ha ritenuto che “la presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti, può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta dalla prova risultante da atto scritto dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, già previste nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo.
In conclusione, se prima della stipula del contratto definitivo, gli obblighi ed i diritti pattuiti con il preliminare, possono trovare tutela nell’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre o nella risoluzione per inadempimento del preliminare, o perfino nell’azione di esatto adempimento dello stesso; una volta stipulato il contratto definitivo il titolo per far valere gli obblighi ed i diritti del preliminare, non riportati nel definitivo, non è il contratto preliminare, ma il nuovo accordo scritto stipulato dalle parti contestualmente alla stipula del contratto definitivo
”.

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