Recesso e cessione del conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo

La legge 27-07-1978, n. 392 relativa alla locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione disciplina, tra le altre cose, le varie ipotesi di “alterazioni” apportate dal conduttore dell’immobile all’originario contratto di locazione.
Così, l’art. 27 ultimo comma della legge citata consente al conduttore, indipendentemente da quanto prevede il contratto, di recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, in presenza di gravi motivi, dando un preavviso di almeno sei mesi al locatore a mezzo lettera raccomandata.
Una recente sentenza della Cassazione (Cass. sez. III, 19/07/05 n. 15215) ha precisato che i gravi motivi che consentono il recesso del conduttore di un immobile adibito ad uso non abitativo “non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato. (omissis) Al contrario, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto; non solo, ma essi devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo”.
Pertanto, la Cassazione ribadisce che per il conduttore il recesso dal rapporto locatizio può avvenire in qualsiasi momento – contrariamente a quanto previsto per il locatore, il quale potrà solo impedirne il rinnovo alla scadenza dei primi sei anni – purché ne dia avviso al conduttore a mezzo raccomandata almeno sei mesi prima e soprattutto purché sia giustificato da gravi motivi, sopravvenuti rispetto al momento di stipulazione del contratto.
L’art. 36 della medesima legge disciplina, invece, le ipotesi di sublocazione e cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo da parte del conduttore ad un terzo. Contrariamente a quanto previsto per la locazione di immobili ad uso abitativo, la disciplina della locazione di immobili adibiti a scopi commerciali consente al conduttore di sublocare o cedere a terzi il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta l’azienda.
Unico adempimento da rispettare, è quello di dare comunicazione della cessione o della sublocazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione e, se non dichiara di liberare il cedente, potrà sempre pretendere anche da questi il pagamento delle rate o delle altre obbligazioni che il nuovo conduttore non dovesse rispettare.

Articolo pubblicato su QN-Economia – Il Giorno, La Nazione, Il Resto del Carlino

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