Responsabilità per danni a terzi provocati dalla cosa locata

Accade sempre più spesso, in ragione della diffusione sempre maggiore delle abitazioni inserite in contesti condominiali, che per effetto di rotture di tubazioni, di altri impianti o per particolari attività svolte dall’occupante di un immobile, vengano cagionati dei danni al vicino o a parti comuni condominiali.
In questo caso, una delle prime operazioni da compiersi riguarda la ricerca della fonte che ha cagionato il danno, per poi, da questa, risalire al soggetto che sarà tenuto a risarcire il danneggiato.
Il problema del riparto delle responsabilità per danni cagionati a terzi si risolve rifacendosi all’istituto dell’art. 2051 Codice Civile, pertanto se il danno è stato causato da un impianto del condominio la responsabilità ricadrà sulla compagine condominiale, mentre se la causa è stata una cosa di proprietà esclusiva, l’esborso dovrà essere affrontato dal suo proprietario.
La questione si complica quando il danno “proviene” da un immobile concesso in locazione, laddove per stabilire il riparto delle responsabilità bisognerà rifarsi nuovamente all’art. 2051 Codice Civile, con la sua applicazione nel particolare ambito del rapporto di locazione.
Detto articolo stabilisce che il custode ossia colui che per il particolare rapporto di relazione intrattenuto con la cosa è tenuto ad una specifica sorveglianza, debba attivarsi affinché il bene stesso non arrechi pregiudizio a terzi.
Nel caso in cui si sia verificato l’evento dannoso, la responsabilità graverà sul custode per il solo fatto della identificazione della causa del danno nella cosa sottoposta alla suo controllo.
Spetterà al custode, quindi, una volta raggiunta la prova del danno e del nesso causale con la cosa, fornire la prova liberatoria che potrà consistere nella prova del caso fortuito o del fatto del terzo.
Con la sottoscrizione di un contratto di locazione il proprietario-locatore trasferisce per alcune parti dell’immobile la disponibilità e la relativa custodia al conduttore, conservando la custodia per altre parti quali impianti ed altri elementi strutturali (es. tetti, muri, solette ecc.).
Una recente sentenza della Cassazione – Cass. Civ. Sez. II 9 giugno 2010, n. 13881 dettata in materia di responsabilità per danni cagionati da immissioni moleste determinate dal comportamento del conduttore-ristoratore, accertava la responsabilità del conduttore il quale, pur disponendo di un impianto di aereazione e di finestre perfettamente funzionanti non ne aveva fatto un uso attento per scongiurare danni a terzi.
In questo caso il danno è stato causato da beni accessori all’immobile locato e quindi sottoposti all’esclusiva disponibilità del conduttore.
Tale sentenza è importante perché consolida nuovamente il principio secondo il quale in caso di danni la responsabilità ricade sul soggetto – custode del bene fonte di danno.
Vale la pena di citare la massima, utilizzabile anche per altre controversie di natura analoga:
In tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 cod. civ., occorre la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla stessa, e cioè la sua disponibilità giuridica e materiale, con il conseguente potere di intervento su di essa. Pertanto, il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, é responsabile in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 cod. civ., dei danni arrecati a terzi da tali strutture e impianti; grava, invece, sul solo conduttore la responsabilità, ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri. (Cassa con rinvio, App. Roma, 02/12/2004)

In conclusione, la responsabilità graverà sull’inquilino con riferimento alle sole parti accessorie del bene locato (es. elettrodomestici, servizi dell’appartamento, cose depositate, prolunghe elettriche esterne alla muratura, flessibili dei sanitari, piante di un giardino) in relazione alle quali, per effetto della sottoscrizione del contratto di locazione, diviene custode, acquistando facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri.
Ricadrà, invece, sul proprietario in caso di danni cagionati a terzi da elementi strutturali dell’immobile il cui obbligo di conservazione in perfetto stato di manutenzione permane in capo allo stesso, nonostante l’avvenuto trasferimento a terzi del godimento dell’immobile.

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