Vendita dell’appartamento con l’esclusione dei beni comuni

E’ possibile la vendita di un appartamento in condominio separatamente dalla vendita della proprietà sulle parti comuni dell’edificio?
L’articolo 1117 c.c. elenca in via esemplificativa i beni che si presumono di proprietà comune di tutti i condomini, salvo titolo contrario; essi sono: 1) il suolo, le fondamenta, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili ecc.; 2) i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, gli impianti per l’acqua, gas, energia elettrica, riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Per questi beni, vi è un generale divieto di rinuncia sulla proprietà da parte del condomino (art. 1118 c.c.) e, quindi, di vendita separata dalle proprietà esclusive (appartamenti) che si trovano nel condominio.
La Corte di Cassazione ha chiarito che le parti dell’edificio condominiale indicate al n. 2 art. 1117 c.c. possono però essere suscettibili di utilizzazione individuale qualora la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si ponga in termini di assoluta necessità ed ha aggiunto che il divieto di separazione tra le proprietà esclusive e i beni comuni sancito dall’art. 1118 c.c. opera soltanto quando le cose comuni e le proprietà esclusive siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l’esistenza ed il godimento delle proprietà esclusive. Qualora, invece, i beni comuni siano semplicemente funzionali all’uso e al godimento delle singole unità, queste ultime possono essere cedute separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni.
In definitiva, pertanto, si può concludere affermando che la clausola contenuta nel contratto di compravendita dell’appartamento con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprietà delle parti comuni deve ritenersi nulla, in quanto vietata dall’articolo 1118 c.c., solo quando i beni comuni siano legati alle proprietà esclusive da un rapporto di necessità e di essenzialità, mentre, diversamente, tale clausola è lecita ed efficacie.

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