Quando più persone ereditano insieme un immobile, trovare un accordo non è sempre semplice.
È una situazione piuttosto frequente: ad esempio, tre fratelli ereditano la casa dei genitori. Uno vorrebbe venderla, un altro vorrebbe tenerla, il terzo non vuole prendere decisioni. Oppure due eredi vorrebbero entrambi diventare proprietari dell’intero immobile.
Cosa succede se la casa non può essere materialmente divisa? E chi ha la precedenza se più eredi chiedono che venga assegnata a loro?
La legge prevede alcune regole precise.
Quando nasce la comunione ereditaria
Al momento dell’accettazione dell’eredità, se uno stesso bene passa a più eredi, questi ne diventano comproprietari secondo le rispettive quote.
Una casa può quindi appartenere, ad esempio, per il 50% a un erede e per il 25% ciascuno ad altri due.
Finché non interviene la divisione ereditaria, nessuno degli eredi è proprietario esclusivo di una specifica parte materiale dell’immobile.
Essere proprietari di un terzo di una casa, quindi, non significa automaticamente essere proprietari di una determinata stanza o di un determinato piano.
Ogni erede può chiedere la divisione
In linea generale, ciascun coerede può chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria.
Quando tutti sono d’accordo, la soluzione può essere trovata consensualmente.
Le difficoltà sorgono quando manca l’accordo, soprattutto quando nell’eredità è presente un unico immobile o comunque un bene che non può essere facilmente suddiviso.
La questione è disciplinata, in particolare, dall’articolo 720 del Codice civile.
Cosa significa che una casa non è “comodamente divisibile”
Non è necessario che dividere fisicamente l’immobile sia del tutto impossibile.
Una casa può essere considerata non comodamente divisibile anche quando la suddivisione richiederebbe lavori particolarmente complessi o costosi oppure produrrebbe unità immobiliari poco funzionali o sensibilmente meno pregiate rispetto all’immobile originario.
Pensiamo, ad esempio, a una villetta che dovrebbe essere trasformata in tre unità autonome realizzando nuovi ingressi, impianti, cucine e servizi.
Tecnicamente potrebbe forse essere possibile, ma non necessariamente sarebbe una soluzione ragionevole dal punto di vista economico e funzionale.
Se uno degli eredi vuole tenere tutta la casa
Quando l’immobile non è comodamente divisibile, la legge cerca prima di tutto di evitare la vendita.
L’articolo 720 del Codice civile prevede infatti che l’immobile possa essere attribuito interamente a uno dei coeredi, con l’obbligo per quest’ultimo di corrispondere agli altri il valore delle loro quote.
È quello che comunemente viene definito conguaglio.
Facciamo un esempio.
Una casa viene valutata 300.000 euro e appartiene per il 50% a Marco e per il 25% ciascuno a Luca e Anna.
Se l’immobile viene attribuito interamente a Marco, quest’ultimo dovrà riconoscere agli altri coeredi quanto corrisponde alle rispettive quote: 75.000 euro a Luca e 75.000 euro ad Anna.
Chi ha la precedenza se più eredi vogliono la casa?
Questo è uno degli aspetti che genera più frequentemente conflitti.
Se gli eredi hanno quote diverse e più persone chiedono che l’immobile venga attribuito loro, la legge accorda una preferenza al coerede titolare della quota maggiore.
La Cassazione ha chiarito che, in presenza di un immobile non comodamente divisibile e di richieste concorrenti, il coerede che possiede originariamente la quota maggiore gode di una posizione preferenziale.
Non significa però che in ogni controversia sia sufficiente guardare una percentuale.
Quando, ad esempio, gli eredi hanno quote uguali, il giudice deve valutare concretamente le diverse situazioni e può tenere conto di elementi di opportunità e convenienza.
Essere disposti a pagare di più non dà automaticamente la precedenza
Un aspetto interessante riguarda l’ipotesi in cui un erede dica: “La voglio io e sono disposto a offrire più degli altri”.
La divisione ereditaria non funziona necessariamente come un’asta privata tra coeredi.
La giurisprudenza ha chiarito che l’attribuzione dell’immobile non deve dipendere semplicemente dalla disponibilità di uno degli eredi a offrire una somma superiore al valore stimato.
Il giudice deve invece applicare i criteri previsti dalla disciplina della divisione.
E se nessun erede vuole o può tenere l’immobile?
Può accadere anche il contrario.
Nessuno degli eredi dispone delle risorse necessarie per liquidare gli altri oppure nessuno è interessato a diventare proprietario esclusivo della casa.
In questo caso l’articolo 720 del Codice civile prevede, come soluzione residuale, la vendita dell’immobile.
Il ricavato verrà quindi distribuito tra gli eredi sulla base delle rispettive quote.
È spesso la soluzione economicamente meno desiderabile e proprio per questo, prima di arrivare alla vendita giudiziaria, può essere opportuno tentare di trovare un accordo.
Un erede può obbligare gli altri a vendere?
Un singolo coerede non può semplicemente decidere di vendere l’intera casa senza il consenso degli altri proprietari.
Può però chiedere lo scioglimento della comunione.
Se non viene raggiunto un accordo, si può arrivare alla divisione giudiziale e, quando l’immobile non può essere attribuito a uno degli eredi secondo i criteri previsti dalla legge, anche alla sua vendita.
In altre parole, nessuno può essere obbligato a rimanere indefinitamente comproprietario di un bene contro la propria volontà.
Meglio cercare un accordo prima della causa
Quando più eredi condividono una casa, la componente economica si intreccia spesso con quella familiare.
La casa dei genitori, ad esempio, può avere per alcuni un valore affettivo molto diverso rispetto al suo semplice valore di mercato.
Prima di arrivare a una divisione giudiziale può quindi essere utile verificare:
- il valore effettivo dell’immobile;
- le quote spettanti a ogni erede;
- se l’immobile sia concretamente divisibile;
- chi sia interessato a mantenerlo;
- quale importo dovrebbe essere corrisposto agli altri coeredi;
- se esistano soluzioni concordate che evitino tempi e costi di un procedimento giudiziario.
Una valutazione preventiva può spesso consentire di trasformare una situazione apparentemente bloccata in un accordo sostenibile per tutti.
Quindi, quando una casa viene ereditata da più persone, nessuno degli eredi ha automaticamente il diritto di tenere l’intero immobile.
Se la casa non è comodamente divisibile, può però essere attribuita a uno dei coeredi, che dovrà corrispondere agli altri il valore delle rispettive quote.
Quando esistono più richieste, la quota ereditaria posseduta da ciascuno può assumere un’importanza decisiva.
Se invece nessuno è disposto ad acquisire l’intero immobile, la soluzione finale può essere la vendita e la successiva divisione del ricavato.
Ogni successione presenta tuttavia caratteristiche proprie e, soprattutto in presenza di immobili di valore o rapporti difficili tra coeredi, è opportuno valutare il caso concreto prima di assumere decisioni definitive.
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