In ambito di esecuzioni immobiliari, può accadere che un pignoramento si trasformi in una procedura lunga, dispendiosa e priva di sbocchi concreti. Nonostante l’inizio con una legittima richiesta di soddisfacimento del credito, la vendita dell’immobile potrebbe non avvenire mai, lasciando tutte le parti coinvolte in un’impasse.
Il rischio dell’inutilità del pignoramento
Quando un creditore avvia un’esecuzione immobiliare, si aspetta di vedere soddisfatta la propria pretesa economica attraverso la vendita del bene del debitore. Tuttavia, numerosi fattori possono impedire il buon esito del processo: mercato stagnante, condizioni sfavorevoli dell’immobile, irregolarità urbanistiche, gravami ipotecari o situazioni di comproprietà complessa. Il risultato? Aste deserte, ribassi progressivi e crescenti spese procedurali.
Il paradosso è evidente: si sostiene un intero apparato giudiziario per ottenere, nella migliore delle ipotesi, ricavi irrisori, spesso inferiori alle spese stesse. Il procedimento, allora, si autoalimenta senza più produrre alcun vantaggio reale, né per il creditore né per il debitore.
L’intervento del Giudice: la chiusura anticipata per infruttuosità
Per evitare queste situazioni, è stato introdotto l’art. 164-bis delle disposizioni di attuazione del Codice di procedura civile. Questa norma consente al Giudice dell’esecuzione di interrompere la procedura quando risulti evidente che non vi sia più possibilità concreta di soddisfare le ragioni creditorie in modo ragionevole, ed infatti dispone:
“Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”.
La chiusura anticipata si basa su una valutazione prognostica che tiene conto di diversi elementi: i costi già sostenuti e quelli futuri, le reali possibilità di vendita, il valore di realizzo del bene e l’effettiva utilità per il creditore. Se il ricavato stimato è nullo o addirittura negativo rispetto ai costi, il Giudice può decidere di mettere fine alla procedura.
Criteri di valutazione
Il Giudice deve analizzare ogni caso in base a parametri oggettivi. Non è sufficiente la difficoltà a vendere: serve la prova concreta che la prosecuzione del pignoramento non porterebbe a un risultato accettabile. Un esempio può chiarire: se, dopo più aste deserte e spese ingenti, la vendita dell’immobile permetterebbe di incassare solo una minima parte del credito (per esempio, 15.000 euro su 100.000), la prosecuzione dell’esecuzione può risultare irrazionale.
In alcuni casi complessi, come il pignoramento di quote indivise, il Giudice può estendere la chiusura anche ai procedimenti collegati, come il giudizio di divisione, qualora la loro prosecuzione perda utilità.
Chi può chiedere la chiusura anticipata
Sebbene il Giudice possa intervenire d’ufficio, nella prassi la richiesta parte spesso da uno degli attori coinvolti: il creditore, il debitore, il custode, il professionista delegato o un terzo interessato, come un comproprietario non debitore. Essi devono presentare al Giudice documentazione che dimostri l’antieconomicità del proseguimento.
Cosa accade dopo la chiusura: fine della procedura, ma non del debito
La chiusura anticipata determina l’estinzione della procedura esecutiva e la cancellazione del pignoramento dai Registri Immobiliari. Tuttavia, il debito in sé non si estingue: il creditore conserva il suo diritto, che potrà esercitare nuovamente qualora emergano beni aggredibili, rispettando i termini di prescrizione del titolo esecutivo (in genere, dieci anni).
Considerazioni finali
La possibilità di chiudere anticipatamente un pignoramento immobiliare per infruttuosità rappresenta un importante strumento di razionalizzazione del processo esecutivo; tutela tutte le parti coinvolte e consente di superare situazioni di stallo che, altrimenti, si protrarrebbero inutilmente. Conoscere questa possibilità è fondamentale sia per i creditori, che possono valutare l’effettiva convenienza del procedimento, sia per i debitori, che hanno interesse a vedere liberato un bene ormai invendibile.
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