Ipoteca su immobile taciuta dal venditore

Il caso

Può accadere che dopo aver sottoscritto un preliminare di compravendita per l’acquisto di un immobile, si scopre che lo stesso risulta gravato da un’ipoteca, taciuta dal venditore.

L’ipoteca consiste in una garanzia prevista a favore del creditore che attribuisce a quest’ultimo il diritto di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito.

Pertanto l’ipoteca segue l’immobile, non impedendone la compravendita, e l’acquirente di un bene ipotecato è esposto alla decisione del creditore – titolare dell’ipoteca – di espropriare il bene per il soddisfacimento del proprio diritto di credito.

L’ipoteca può essere legale, giudiziale o volontaria.

Per ipoteca legale si intende quella prevista da tassative ipotesi di legge, per giudiziale quella che viene iscritta in forza di un atto giudiziario (es. sentenza, decreto ingiuntivo) mentre per volontaria quella che viene concessa dallo stesso proprietario del bene per garantire un proprio debito.

Tali brevi considerazioni sono sufficienti per capire come sia estremamente importante che l’acquirente sia certo che al momento della compravendita il bene non sia gravato da ipoteca.

Il bene può risultare gravato da ipoteca al momento della sottoscrizione del contratto preliminare – ossia dell’accordo con cui le parti “gettano le basi” per addivenire alla futura stipula del rogito notarile.

In questi casi parte venditrice si impegnerà a chiedere ed ottenere la cancellazione dell’ipoteca prima o anche contestualmente alla sottoscrizione del rogito, potendo, per esempio, far intervenire il creditore ipotecario che con l’incasso diretto di parte del prezzo di vendita ad estinzione del credito, rilascerà l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca.

Cosa succede se il venditore non comunica all’acquirente l’esistenza dell’ipoteca?

Quello visto sopra è il caso “normale” in cui il venditore, assolvendo l’obbligo assunto espressamente con la sottoscrizione del preliminare, agisce in piena onestà e trasparenza, comunicando alla parte acquirente l’esistenza dell’ipoteca.

Può succedere però che il venditore, per colpa o negligenza o magari volontariamente – confidando magari “di farla franca” non comunichi alla controparte l’esistenza del gravame ipotecario.

La gravità della condotta esaminata integra sul piano civile un inadempimento di non scarsa importanza che consente all’acquirente di rifiutare di andare a rogito e di chiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore.

Per poter agire per la risoluzione del contratto occorre però che il compratore sia in buona fede, ossia non a conoscenza dell’ipoteca al momento della conclusione del preliminare.

Detti effetti, prima ancora di essere sanciti dalla giurisprudenza, sono espressamente previsti dalla legge che stabilisce che “il compratore può altresì sospendere il pagamento del prezzo se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati”.

Il richiamato articolo stabilisce inoltre una facoltà per l’acquirente di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dell’ipoteca, decorso il quale il contratto preliminare si intende risolto.

Detta procedura costituisce però una facoltà e non un obbligo per l’acquirente che può benissimo, una volta scoperta l’esistenza dell’ipoteca, agire direttamente per la risoluzione del contratto, senza dover necessariamente concedere alla controparte un termine per la sua cancellazione.