Potete essere risarciti se la vostra casa presenta gravi vizi e difetti imputabili al costruttore?
Cosa prevede la legge sulla tutela per gravi vizi e difetti dell’immobile
La normativa vigente consente al committente e ai proprietari dell’immobile di ottenere dal costruttore il risarcimento del danno nel caso in cui l’edificio “per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti”.
L’oggetto della tutela
Ormai costante giurisprudenza ritiene che nell’espressione gravi difetti possano comprendersi qualsiasi alterazione che pur non determinando la rovina o il pericolo di rovina dell’immobile, riguardando anche gli elementi accessori e secondari dell’immobile, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dello stesso.
Pertanto, a titolo di esempio, la giurisprudenza ha riconosciuto tale qualifica di gravi difetti, quelli di impermeabilizzazione dei balconi e delle strutture, l’umidità di risalita, il rigonfiamento degli intonaci, le gravi crepe e fessurazioni dell’intonaco che ne determinano il distacco, ecc.
Se ricorrono detti difetti, è possibile richiedere al costruttore il risarcimento dei danni pari alla somma che sarà necessaria sborsare per la loro eliminazione, nonché di tutte le spese legali sostenute e di quelle accessorie relative alle prestazioni professionali necessarie per l’esecuzione delle opere di risanamento e di realizzazione degli interventi risolutori individuati.
Le condizioni per l’azione
Per poter richiedere il risarcimento del danno è necessario che non siano decorsi più di dieci anni dalla costruzione dell’edificio e che sia stata fatta denuncia entro un anno dalla scoperta e iniziata la relativa causa in Tribunale entro un anno dalla denuncia.
È interessante approfondire la questione del termine annuale imposto dalla legge per effettuare la denuncia dei vizi, in quanto qualora detta comunicazione venisse omessa o fosse stata fatta oltre il termine di legge, l’azione giudiziaria verrà respinta e nessun risarcimento potrà essere preteso dal costruttore.
È importante comprendere cosa debba intendersi per scoperta in quanto spesso accade che il committente indirizzi una prima lettera di contenuto generico, per poi far seguire una seconda comunicazione, dopo aver commissionato la necessaria perizia tecnica per scoprire la reale natura dei gravi difetti, la loro imputabilità e il costo necessario per la loro eliminazione.
Con il rischio, in questo caso, che la seconda comunicazione se avvenuta a distanza di più di un anno dalla prima venga valutata come tardiva.
Sul punto una recentissima sentenza della giurisprudenza – Cass. Civ. ord. 7/02/2019 n. 3674 – chiamata ad esprimersi sul concetto di scoperta per valutare la tempestività della denuncia pervenuta al costruttore, ribadisce come detto momento non possa farsi coincidere con quello della sola percezione del fenomeno (sussistenza gravi vizi), ma occorra riferirsi al giorno “in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendono necessari per comprenderne la gravità e stabilire il corretto collegamento causale”.
Pertanto, in forza di tale principio, qualora il committente indirizzi una prima comunicazione al costruttore di denuncia dei vizi (per esempio limitandosi ad un’elencazione scarna e generica di quelli visibili) e in seguito, dopo aver commissionato un’indagine tecnica ad un perito di parte, faccia seguire un ulteriore denuncia, la stessa se formulata entro un anno dai risultati della perizia, dovrà considerarsi tempestiva.
Chi può agire contro il costruttore
Il risarcimento del danno per gravi difetti può essere richiesto non solo dal soggetto che ha commissionato i lavori di costruzione dell’edificio, ma anche dagli acquirenti degli immobili, purché non siano decorsi dieci anni dall’ultimazione dell’edificio.
Qualora detti gravi difetti riguardino parti comuni degli edifici condominiali, spetterà al condominio, in persona dell’amministratore, promuovere detta azione.
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