L’art. 1669 del Codice Civile consente al committente di ottenere dall’appaltatore il risarcimento dei danni nel caso in cui l’edificio, per “vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti”.
Nella qualificazione della fattispecie è l’espressione gravi difetti che ha creato i maggiori problemi interpretativi.
Ormai costante giurisprudenza ritiene che con detta espressione possa ricomprendersi “qualsiasi alterazione conseguente ad un’insoddisfacente realizzazione dell’opera che pur non riguardando le parti essenziali della stessa – e perciò non determinandone la “rovina” o il pericolo di rovina, bensì quegli elementi accessori e secondari che ne consentono l’intervento duraturo cui è destinata, incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo” (Cass. Civ. 3040/2009).
Vanno qualificati come gravi difetti quelli di impermeabilizzazione ai balconi ed alle strutture, tali da pregiudicare la stabilità e la tenuta strutturale degli stessi, l’umidità di risalita, il rigonfiamento degli intonaci, i difetti agli infissi ed ai serramenti ecc.
Infatti una recentissima sentenza della Cassazione – Cass. Civ. Sez. II 9 settembre 2013, n. 20644 – ha qualificato come difetti causa di responsabilità del costruttore le “gravi crepe, le fessurazioni superficiali, arricciature e tinteggiatura in fase di distacco riguardanti numerosi punti della superficie dell’immobile”.
La norma di cui all’art. 1669 Codice Civile consente di ottenere tutela risarcitoria per gli edifici che presentino tali difetti, purchè non siano decorsi più di dieci anni dal loro compimento, sia stata fatta denunzia entro un anno dalla scoperta ed iniziata la relativa azione entro un anno dalla denunzia.
Detta norma consente, quindi, di ottenere la condanna del costruttore al risarcimento dei danni pari alla somma che il proprietario esclusivo o in caso di difetti riguardanti parti comuni, il condominio dovrà sborsare per la loro eliminazione, delle spese legali sostenute, di quelle dei consulenti tecnici di parte nonché dell’importo afferente le prestazioni professionali necessarie per l’esecuzione delle opere di risanamento e di realizzazione degli interventi risolutori individuati.
Colui che dovrà rispondere del risarcimento del danno sarà l’appaltatore, ossia colui che ha provveduto all’edificazione dell’opera interessata dai gravi difetti.
Risulta interessante sapere come la giurisprudenza abbia attribuito un ambito di applicazione più ampio di quello risultante dal tenore letterale della disposizione che chiama in causa l’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa.
Infatti, il venditore che abbia edificato in proprio o che si sia anche solo servito di soggetti terzi per l’esecuzione dell’opera, sarà chiamato a rispondere in solido con il costruttore a condizione che abbia esplicato poteri di direzione e di controllo.
In sostanza, in questi casi, emerge la figura di venditore – costruttore con la conseguente estensione di responsabilità nei suoi confronti.
La proprietà del terreno da parte del venditore (immobiliare) ed il suo affidamento a terzi (impresa costruttrice) dei lavori edificatori, sono stati ritenuti elementi sufficienti da cui presumere l’attività di controllo del venditore sui lavori svolti dall’appaltatore, con conseguente responsabilità in solido tra loro dei due soggetti coinvolti.
Questo ultimo aspetto è molto importante in tema di esperibilità dell’azione, quando, a distanza di anni dall’ultimazione dei lavori si sia già verificata la cancellazione dal registro delle imprese della società costruttrice, in quanto consente di rivolgere la pretesa risarcitoria nei confronti della società proprietaria del terreno che ha provveduto ad appaltare i lavori di edificazione a terzi e che poi ha venduto l’unità immobiliare ai clienti finali.
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