La riforma del condominio: tra tradizione e futuro

La commissione Giustizia del Senato ha approvato il 20 novembre 2012 in via definitiva il disegno di legge che prevede la modifica della disciplina degli immobili in condominio così come disciplinata dal codice civile.
La nuova legislazione interviene innovando quella previgente contenuta negli artt. 1117 – 1119 del Codice Civile, nelle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, in alcune leggi speciali e nel codice di procedura civile per quanto attiene alla competenza territoriale delle controversie tra condomini e condominio.
Viene sostanzialmente mantenuta inalterata la struttura del vecchio compendio normativo che per circa 70 anni ha governato la materia condominiale per intervenire in modo significativo su alcuni istituti, in alcuni casi codificando le decisioni più recenti della Corte di Cassazione intervenute in materia, con l’obiettivo di conferire maggiore certezza a dette norme che, in sede di applicazione, soffrivano di una certa indeterminatezza che prestava il fianco ad interpretazioni ed orientamenti altalenanti.
Principalmente interessata alla modifica è la parte dedicata alla figura dell’amministratore che, pur rimanendo una professione non regolamentata ossia per il cui esercizio non è necessaria l’iscrizione ad alcun albo e può essere svolta persino da uno stesso condomino, vuole uscire dalla riforma maggiormente valorizzata e responsabilizzata, con la specifica di precisi doveri prima lasciati alla diligenza personale di ciascuno.
Vediamo per sommi capi, quindi, quali sono le principali novità, rimandando a successivi articoli gli approfondimenti per ciascuna materia.

AMMINISTRATORE

La carica dell’amministratore dura due anni e viene tacitamente rinnovata, senza più la necessità di assemblee che prevedano la conferma dell’incarico, sino ad eventuale revoca.
L’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina, ove richiesto, deve presentare una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato.
Al proposito vengono specificati casi di gravi irregolarità che insieme all’ipotesi di mancata resa del conto della gestione, possono fondare la revoca dell’amministratore, operata dall’Autorità Giudiziaria nel caso in cui non venga raggiunta la maggioranza prevista dalla legge per l’adozione della delibera di revoca in assemblea.
Costituiscono gravi irregolarità tra l’altro l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, la mancata apertura ed utilizzo di uno specifico conto corrente bancario o postale intestato al condominio su cui devono transitare tutte le somme inerenti alla gestione condominiali, gestioni poco accorte che comportino una commistione tra i fondi personali e quelli del condominio.
Particolare attenzione, nell’interesse di tutti i condomini, viene riservata a coloro che non pagano puntualmente le spese condominiali.
Infatti è previsto, salvo dispensa dell’assemblea, l’obbligo per l’amministratore di agire giudizialmente nei loro confronti (ed in seguito di curare l’andamento della procedura promossa) entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, con la possibilità di ottenere dall’autorità giudiziaria – ai sensi dell’art. 63 disp. att. – decreto d’ingiunzione immediatamente esecutivo.
Anche le nuove tecnologie fanno ingresso nella materia condominiale.
Ed infatti, su richiesta dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che preveda la possibilità di consultazione per ciascun condomino di tutti gli atti ed i rendiconti mensili della gestione. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

TABELLE MILLESIMALI

Facendo tesoro dei recenti orientamenti giurisprudenziali, viene resa più accessibile la procedura di modifica delle tabelle millesimali, promossa anche nell’interesse di un solo condomino, ed attuabile con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e la maggioranza del valore dell’edificio.
Tale procedura è attuabile quando: risulta che le tabelle sono inficiate da errori; per effetto di mutate condizioni dell’edificio, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale anche della proprietà di un solo condomino.

ASSEMBLEA

Vengono innovati i modi di costituzione ed i quorum deliberativi dell’assemblea, con lo scopo di rendere più snello il suo funzionamento.
In particolare viene ridotto il quorum costitutivo per l’assemblea in prima convocazione ed attraverso la previsione di un quorum costitutivo anche per la seconda convocazione – assente nella previgente disciplina – vengono ridotte la maggioranze richieste per la validità della delibera condominiale in detta convocazione.

IMPUGNAZIONE DELIBERE

Viene espressamente esteso anche ai condomini assenti o astenuti, oltreché a quelli dissenzienti il potere di impugnazione della delibera che risulti contraria alla legge o al regolamento.

Il periodo di vacatio legis è di sei mesi dal giorno di avvenuta pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, non ancora avvenuta al momento della redazione del presente articolo.
Nonostante le buone intenzioni del Legislatore, dovremo attendere sicuramente un periodo di rodaggio significativo per conoscere quali saranno gli orientamenti giurisprudenziali su questo nuovo complesso normativo, necessari per risolvere inevitabili problemi di interpretazione e di coordinamento con le norme previgenti non interessate dalla modifica (si pensi in particolare alle norme sulla comunione) che si presenteranno in futuro.

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