Infiltrazioni in condominio

Cosa succede se il proprio appartamento situato in condominio subisce delle infiltrazioni provenienti dall’appartamento sovrastante?

Per chi vive in condominio è piuttosto frequente che a causa di un violento temporale oppure per difetti di costruzione dello stabile condominiale, o per l’otturazione di un tubo di scarico, l’appartamento di proprietà venga interessato da infiltrazioni, con conseguenti danni agli intonaci ed all’arredamento interno.

Cosa occorre fare in questi casi?

La prima cosa da fare è quella di documentare l’accaduto con foto e video e farsi stimare da un tecnico di fiducia i lavori necessari per la sistemazione dell’appartamento, in modo da avere una prima quantificazione dei danni subiti.

Questa operazione è consigliabile qualora il fenomeno infiltrativo si sia risolto e non sia ancora in corso, per evitare di fare eseguire dei lavori di ripristino che potrebbero rivelarsi del tutto inutili, nel caso del ripetersi delle infiltrazioni.

Primo passo: individuazione della causa

In ogni caso risulta di fondamentale importanza individuare la causa delle infiltrazioni, in modo da rimuoverla definitivamente ed impedire ulteriori eventi in futuro.

Questa operazione in genere viene effettuata chiedendo al Tribunale la nomina di un consulente tecnico d’ufficio il quale, in presenza dei rispettivi tecnici incaricati dalle parti coinvolte, rediga una perizia in cui si descrivano le cause delle infiltrazioni, le opere da eseguire per una loro definitiva eliminazione, nonché i lavori da svolgere nell’appartamento danneggiato ed i rispettivi costi.

Chi risponde dei danni causati dalle infiltrazioni?

Per rispondere a questa domanda va detto che è di fondamentale importanza la ricerca delle cause perché da queste dipende l’obbligo risarcitorio.

Le cose si complicano in ambito condominiale laddove i responsabili possono essere più di uno (condominio, proprietario ed inquilino dell’appartamento sovrastante) ed in questi casi nasce il problema di capire se uno risponde per l’intero del danno cagionato dalle infiltrazioni, oppure se il danno va ripartito per “quote” su ciascuno di essi.

La recente sentenza della Cassazione

Si occupa di un caso di danni da infiltrazioni condominiali una recentissima sentenza della Cassazione – Cass. Civ. 28/04/26 n. 11585 – in cui un proprietario di un appartamento, danneggiato da due infiltrazioni d’acqua a seguito di piogge, imputabili all’ostruzione del bocchettone di scarico delle acque, citava in causa il Condominio, nonché il proprietario ed il conduttore dell’appartamento sovrastante, per accertarne le rispettive responsabilità.

Dopo un lungo iter processuale, durato oltre 20 anni, si è potuto accertare che le lamentate infiltrazioni fossero dovute ad una serie di concause, ossia il difetto di costruzione del sistema di scolo, nonché l’ostruzione totale del bocchettone del terrazzo, con conseguente riempimento d’acqua e successivo percolamento all’interno dell’appartamento del danneggiato.

La Corte di Cassazione conclude accertando un concorso di responsabilità tra il Condominio, proprietario e conduttore dell’appartamento sovrastante e da qui la conseguente responsabilità solidale tra il Condominio, il proprietario ed il conduttore di tale unità immobiliare.

Tale pronuncia consente di sancire il principio secondo cui, nel caso di danno da infiltrazioni all’appartamento sottostante provocato da più soggetti, trova applicazione la responsabilità solidale nel senso che il danneggiato potrà rivolgersi indifferentemente ad uno qualsiasi dei soggetti coinvolti e richiederne per intero il risarcimento, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.   

Chi ha pagato per intero potrà poi rivolgersi agli altri corresponsabili per richiedere il rimborso parziale di quanto pagato, secondo le rispettive quote di responsabilità.