L’articolo 1575 Codice Civile impone al locatore l’obbligo di “consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in istato da servire all’uso convenuto, di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.”
Facendo ricorso alla giurisprudenza dettata sul punto, si può comprendere come detto obbligo per il locatore non possa estendersi alla realizzazione delle modifiche necessarie per rendere la cosa idonea all’uso specifico che il conduttore intende fare della cosa, a meno che detto obbligo non venga concordato con patto espresso, non essendo sufficiente la mera enunciazione nel contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore.
Pertanto, qualora ad esempio un locale venga preso in locazione al fine di adibirlo a palestra (quindi al fine di predisporre un locale aperto al pubblico) le particolari attrezzature necessarie per lo svolgimento di detta attività (es. bagni e docce per disabili) non potranno essere poste a carico del locatore, nemmeno nel caso in cui nel contratto sia indicata tale destinazione d’uso.
Tale obbligo scaturirà solo in caso di un espresso accordo tra le parti, in tal senso.
Infatti, così in giurisprudenza:
“Salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato; pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. Inoltre, la destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che l’immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneita’ dell’immobile da parte del conduttore”. (Cass. civ., Sez. III 25-01-2011 n. 1735)
Resteranno invece a carico del locatore tutti gli interventi imposti dalla legge per consentire il libero e pacifico godimento dell’immobile locato (es. adeguamento impianto elettrico alla normativa dettata in materia di sicurezza) a prescindere dalla specifica destinazione che vuole darsi all’immobile.
Una volta che il conduttore esegua a proprie spese degli interventi sull’immobile al fine di renderlo stesso conforme alle specifiche esigenze richieste dalla particolare attività da svolgersi al suo interno, si pone il problema di disciplinarne gli effetti, giunti al termine della locazione.
La legge dedica a tale aspetto gli art. 1592 (miglioramenti) e 1593 Codice Civile (addizioni) che troveranno applicazione in mancanza di accordi contrattuali derogatori.
Infatti, molto spesso accade che il conduttore ben consapevole della necessità di eseguire opere sulla cosa locata al fine di renderla fruibile, si assuma integralmente il loro costo in cambio di un canone di locazione ridotto rispetto a quello di mercato per un immobile in buone condizioni, per poi consentire al locatore, al termine del rapporto, di ritenere le migliorie a proprio vantaggio, proprio per compensare il minor introito derivato dal canone.
In assenza di detti accordi, troverà, quindi, applicazione la normativa citata che per le migliorie non prevede alcun indennizzo per il conduttore, salvo che il locatore abbia prestato specifico consenso volto ad approvare le eseguite innovazioni.
Per le addizioni – ossia per quegli interventi che hanno comportato l’aggiunta di beni alla cosa locata (es. specchi professionali per palestra) – il conduttore avrà diritto di asportarli, a condizione che ciò possa avvenire senza danneggiare la cosa locata e salvo che il locatore preferisca ritenerle, in cambio del pagamento di un’indennità.
In conclusione del presente articolo, si ritiene utile richiamare una massima della giurisprudenza che consente di chiarire la differenza tra miglioramenti ed addizioni.
“Nella nozione di miglioramenti rientrano quelle opere che, con trasformazioni o sistemazioni diverse, apportano all’immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene a cui vanno ad incorporarsi” (Cass. Civ., Sez. III, 14-07-2004 n. 13070).
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