Come è noto le tabelle millesimali sono il frutto tangibile della coesistenza, all’interno della realtà condominiale, di parti di proprietà esclusiva e di parti comuni dell’edificio.
Esse nascono dalla necessità di quantificare il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni che si ricava convertendo in millesimi il valore delle singole proprietà esclusive, così da ottenere le quote di comproprietà di ciascun partecipante al condominio.
Tali valori, che sono evidentemente il frutto di un calcolo effettuato da un tecnico, sono raccolti in una tabella (detta appunto tabella millesimale) che viene allegata al regolamento.
In genere si ritiene, come avviene per la costituzione del condominio, che le tabelle sussistano già al momento in cui il fabbricato viene realizzato, a prescindere dalla circostanza che non siano state ancora “formalizzate” ossia trascritte su carta.
Le funzioni sono essenzialmente due: la prima di carattere amministrativo ai fini dell’agevole determinazione dei quorum costitutivi e deliberativi necessari per il funzionamento dell’Assemblea, mentre la seconda ai fini del riparto delle spese condominiali, essendo il metodo di riparto calcolato “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” quello più comunemente impiegato nelle vicende di condominio, salvo la possibilità di adottare per regolamento criteri diversi di calcolo, in ragione delle particolari esigenze dello stabile (vedasi anche il precedente articolo “Le invalidità delle delibere assembleari in tema di riparto spese condominiali”).
Per la salvaguardia dei diritti dei singoli partecipanti al condominio, viene ex lege previsto un particolare regime “rigido” per la modifica di tali tabelle che – ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ. – ne ammette la revisione solo nel caso di a) errori di calcolo; b) “quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”.
Al proposito si segnala una sentenza della Suprema Corte Cass. Sez. II 10-02-2010 n. 3001 che nel ribadire la funzione dei limiti imposti dalla legge per la modifica delle tabelle, per la salvaguardia ed in ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, ribadisce l’esclusione di possibili interventi modificativi in tutti i casi di “errori nella determinazione del valore delle singole proprietà esclusive, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, e nel caso di mutamenti nei criteri di stima della proprietà immobiliare”.
Ferme restando la sussistenza di tali limiti, la modifica doveva avvenire sempre con delibera assunta all’unanimità.
Sul punto è intervenuta una recentissima sentenza della Cassazione Sez. Unite 09-08-2010 n. 18477, la quale partendo dall’assunto che le tabelle condominiali – art. 68 disp. att. cod. civ. – in quanto allegate al regolamento, ne costituiscono sua parte integrante, ammette la possibilità di approvazione con la maggioranza prescritta per il regolamento – ex art. 1136 2° comma – e quindi, non più all’unanimità come avveniva in precedenza, ma con la sola maggioranza qualificata dei condomini.
Viene argomentato, a sostegno di tale innovativa tesi, come le tabelle in questione assumano carattere non negoziale (come si era al contrario sempre sostenuto in precedenza) in quanto non costituiscono la fonte diretta dell’obbligo contributivo del singolo condomino alla partecipazione alle spese assunte per le parti o per i servizi comuni, ma si limitino ad esprimere un parametro quantificativo di siffatto obbligo (in termini matematici) con funzioni, quindi, meramente ricognitive.
L’adozione di tale principio giurisprudenziale comporterà per il futuro, quindi, una maggiore snellezza nelle procedure gestionali del condominio e nel caso di interventi significativi – (es. annessione alla proprietà esclusiva dell’appartamento posto all’ultimo piano del sottotetto reso abitabile) con il venir meno dell’aggiornamento delle tabelle fino a quel momento in uso – si potrà disporre la loro modifica, anche senza il consenso del condomino che poteva avere interesse ad opporsi, per un maggior aggravio di spese derivante dalla loro modifica.
Infatti, in passato, ai comproprietari che vi avevano interesse, in caso di mancato raggiungimento dell’unanimità, non restava che rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per superare una situazione di stallo che in caso di rilevanti modifiche, avrebbe comportato un significativo pregiudizio patrimoniale.
La portata innovativa della sentenza in esame è tale da spingersi a ritenere superato l’orientamento sino ad oggi condiviso in base al quale il regime di modificabilità delle tabelle risentisse della natura del regolamento al quale erano allegate.
Fino ad oggi, le tabelle allegate al regolamento convenzionale, ossia quello redatto dal costruttore ed accettato da parte di tutti gli iniziali acquirenti degli appartamenti, potevano essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i condomini, mentre quelle allegate al regolamento assembleare, potevano essere modificate da una nuova delibera assembleare adottata a maggioranza qualificata.
La decisone in esame, dichiarando il principio secondo il quale sia sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 Cod. Civ. 2° comma per l’approvazione delle tabelle millesimali, sembra poter attribuire all’assemblea la potestà modificativa in tema di tabelle millesimali, con decisioni da adottarsi a maggioranza, anche qualora tali schemi di riparto fossero allegati a regolamenti di tipo contrattuale, in ragione della permanente natura non contrattuale delle tabelle, a prescindere dalla tipologia del regolamento condominiale del quale costituiscono parte integrante.
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