Se l’inquilino a cui abbiamo affittato un immobile rimane indietro con i pagamenti può subire lo sfratto per morosità: vediamo perché è meglio rivolgersi il prima possibile a un legale.
Sfratto per morosità: una conseguenza dei ritardi
Capita ormai molto spesso che un inquilino di un immobile ad uso abitativo ritardi nel pagamento del canone di locazione, rispetto alle scadenze concordate.
Questa circostanza è sintomo di una difficoltà finanziaria in cui il conduttore è caduto e che presto, con elevata probabilità, si tradurrà nell’interruzione definitiva dei pagamenti.
Con il passare del tempo l’arretrato si accrescerà, rendendo sempre più difficile un suo recupero.
Cosa fare in questi casi
In un contratto ad uso abitativo registrato all’Agenzia delle Entrate, il mancato pagamento anche di una sola rata di canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, consente al proprietario di agire in giudizio per far pronunciare lo sfratto per morosità.
Per far questo, il proprietario dovrà rivolgersi ad un avvocato il quale, rimasta senza esito una sua lettera di messa di mora, notificherà all’inquilino un atto di citazione a comparire dinnanzi al Tribunale.
Se all’udienza fissata, l’inquilino non comparirà o comparendo non effettuerà il pagamento del saldo dovuto, il Giudice convaliderà lo sfratto emettendo, su richiesta dell’avvocato del proprietario, un’ingiunzione di pagamento per canoni scaduti ed a scadere sino all’effettiva consegna delle chiavi, oltre alla condanna al pagamento di tutte le spese legali anticipate dal proprietario al proprio legale.
Seguiranno due procedimenti.
1. Riconsegna forzosa dell’immobile
Portata a termine dal legale nominato una serie di notifiche di atti, si giungerà al momento in cui l’Ufficiale Giudiziario, autorizzando il cambio della serratura, consentirà al proprietario di rientrare in possesso del suo immobile.
2. Recupero delle somme
Attraverso una o più forme di esecuzione forzata a disposizione del creditore (pignoramento immobiliare/mobiliare/dello stipendio/degli autoveicoli ecc.) si mirerà ad incassare le somme che il conduttore non ha corrisposto volontariamente.
Quali gli adempimenti successivi
Una volta convalidato lo sfratto, il contratto s’intenderà risolto.
Se l’inquilino non paga e si rifiuta di andarsene spontaneamente, l’unico modo per conseguire la liberazione dell’immobile è quella della pronuncia da parte del Giudice della convalida di sfratto.
Entro 30 giorni dalla convalida, andrà versata la tassa di risoluzione anticipata del contratto in misura fissa di Euro 67,00 con modulo F24 Elementi identificativi e comunicata allo stesso ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso cui il contratto era stato registrato, l’intervenuta risoluzione anticipata, mediante compilazione e trasmissione del modello RLI.
Questa comunicazione è di fondamentale importanza, in quanto solo così la cessazione del contratto verrà conosciuta dall’Agenzia delle Entrate, con effetti sul piano fiscale.
Perché bisogna agire subito
Una volta maturata la morosità da parte dell’inquilino, è controproducente aspettare prima di rivolgersi al proprio legale di fiducia.
Infatti, più la morosità aumenta e più sarà difficoltosa l’attività di recupero.
Ma c’è un altro non trascurabile effetto.
Sul piano fiscale, i canoni vengono tassati “indipendentemente dalla loro effettiva percezione”.
Questo significa che il proprietario, presentando la sua dichiarazione dei redditi, dovrà indicare anche i canoni non percepiti che verranno tassati.
Salvo che il mancato incasso degli stessi, venga accertato dal giudice e posto a fondamento della pronuncia di convalida di sfratto.
Solo in questo caso, se la sentenza interviene prima del termine previsto per la dichiarazione fiscale il contribuente potrà limitarsi a dichiarare solo i canoni effettivamente incassati, mentre nel caso in cui la sentenza intervenga dopo, il contribuente dovrà dichiarare anche quelli non percepiti, salvo maturare un credito di imposta per la tassazione anticipata su detti canoni.
Per tali motivi non appena maturata la morosità del conduttore, occorre attivarsi senza perdere tempo, per evitare ulteriori conseguenze rispetto al mancato incasso dei canoni concordati in contratto.
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